市场等待积极信号
国家统计局12月15日公布的数据显示，11月份一线城市新建住宅价格环比下降0.3%，与上月持平。 其中，北京、广州、深圳环比分别下降0.1%、0.9%和0.8%，上海环比增长。 0.6%。
与新房相比，11月份一线城市二手房价格降幅更为明显，环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点。 其中，北京、上海、广州、深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.0%。 1.5%。
一线城市新建住宅价格环比降幅与二线城市持平，略好于三线城市。 但一线城市二手房价格环比降幅明显大于二三线城市。 同期，二、三线城市二手房价格降幅分别为0.7%和0.8%。
对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣学向21世纪经济报道记者表示，各级城市二手房价格环比跌幅呈现扩大趋势。十一月。 与二三线城市相比，一线城市降幅最大。 或者说，一线城市虽然在“认房不贷”后进行了小幅政策调整，但从未落实实质性扶持政策进行巩固和扶持，导致后续房价回升动力不足。
二手房价格对市场变化很敏感。 “小印度之春”释放了前期积压的市场需求后，今年5月，一线城市二手房价格开始由涨转跌。 四个一线城市二手房价格环比下降0.1%至0.8%。 一线城市二手房价格在连续四个月下跌后，9月份短暂回升，上涨0.2%，随后又开始下跌，11月份跌幅扩大。
与二手房相比，一线城市的新房价格相对稳定。 今年前5个月，一线城市新建住宅价格环比保持上涨。 5月份增幅收窄至0.1%。 6月和7月价格持平，8月价格也开始下降。 9月价格与上月持平，随后10月和11月新房价格再次下跌，均下跌0.3%。
销售数据同样直观地反映了市场受欢迎程度。 Wind数据显示，今年3月份，北京、上海、广州、深圳商品房成交面积分别为69.24万平方米、99.86万平方米、114.18万平方米、31.44万平方米，同比增长65.9%、77.7%。分别较上月增加 % 和 314,400 人。 69%和48%，单月成交量大幅增长，“小印度之春”特征明显。
然而，交易的反弹并没有持续多久。 “小印度之春”过后，一线城市楼市成交量大幅下降。 4月份上海、广州商品住宅成交面积有所下降，环比分别下降9.7%和30.1%。 5月份，四个一线城市商品房成交量均出现不同程度下滑。 此后，整体市场成交量持平。
截至11月，北京、上海、广州、深圳商品房成交面积分别为41.65万平方米、60.07万平方米、58.5万平方米、30.77万平方米。 成交面积排名前三的城市环比分别下降20.1%和5%。 环比增长18.6%，仅深圳环比小幅增长2.6%。
陈文静表示，销售端的复苏主要受几个因素影响：一是二手房价格普遍下跌，导致潜在购房者观望态度，购房变得更加谨慎； 二是居民就业、收入状况和预期尚未完全恢复，对于房地产市场仍缺乏信心，加杠杆购房意愿低于以往市场周期； 第三，在优化政策落地前，一线城市政策放松预期较大，部分购房者持币观望政策变化。
这意味着一线城市楼市仍在等待积极信号。
楼市政策瞄准“降成本”
为提振房地产市场，8月25日，住房和城乡建设部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化城镇住房套数认定标准的通知》个人住房贷款。” 紧接着，8月31日，央行、国家金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷款利率有关事项的通知》，进一步打开地方楼市政策调整窗口。 。
8月30日，广州率先发文优化个人住房贷款住房套数认定标准，成为一线城市首个实施“认房不认贷”的意味着新一轮一线城市楼市扶持政策正式开始。 。 截至9月1日，四个一线城市已全面实施“认房不认贷”政策。 此后，四市陆续优化公积金贷款住房套数确定标准。 四个一线城市也发文进一步落实两部门降低存量首套房贷款利率政策。
不仅如此，在接下来的三个多月里，四个一线城市相继围绕首付比例、房贷利率、共同住房标准等政策进行调整优化。
广州是一线城市房地产市场政策调整的先行者。 9月8日起，广州首套房商业贷款利率下限已突破5年期LPR，降至LPR-10BP，第二套房商业贷款利率下限为LPR +30BP。 广州成为首个房贷利率下限突破5年期LPR的一线城市。
据广州日报9月9日报道，广州降低二套房首付比例，商业贷款首付比例可低至30%，成为首个降低首付的一线城市近段时间的比例。
继广州之后，深圳也跟进政策调整。 9月29日起，深圳下调房贷利率。 降准后，首套房商业贷款、二套房商业贷款利率与广州市相同。 自11月23日起，深圳将第二套住房最低首付比例由普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。
市场对一线城市住房标准调整的呼声由来已久。 11月22日，深圳市住建局发文调整普通住房认定标准，取消实际成交总价低于750万（含本金）的要求，并退回标准普通住房按2019年规定执行。 此后，深圳成为近段时间第一个调整住房标准的一线城市。
与广州和深圳相比，北京和上海的楼市表现相对稳定，政策调控也更强。 两地政策是否、何时、如何调整备受市场关注。
12月14日，北京、上海相继发文大力优化需求侧支持政策：优化普通住房标准、减少首付、降低利率。
东方金城首席宏观分析师王庆告诉21世纪经济报道记者，北京、上海正在大力优化需求侧政策，这意味着继广州、深圳之后，剩下的两个一线城市也正在从需求出发并增加他们的政策。 支持商品房市场。 一线城市楼市占全国房地产市场比重虽不高，但起着较强的风向标作用。 这次京沪房地产新政策的核心政策措施针对性强，能够有效刺激刚性需求和改善性需求。
王庆认为，未来其他城市也会跟进并出台更强有力的措施，包括房产购置税减免、适度发放购房券、加大公积金购房支持力度、全面实施“转以“按揭”等方式。 、进一步活跃二手房市场等。这或意味着继8月31日央行、国家金融监管总局发布两份《通知》后，新一轮楼市扶持政策将全面加码。
但值得注意的是，目前一线城市的政策调整主要集中在降低购房成本上，放宽购房资格的举措还较少。 目前，只有广州取消了少数地区的限购，并将非广州户籍家庭在限购地区购买住房的个人纳税或社保年限要求从5年缩短至2年。 此外，10月下旬，上海金山区还出台了人才住房政策，小规模、限制性地放宽了单身人才的购房要求。
关荣学认为，一线城市对于放宽限购政策仍保持相对谨慎的态度。 12月中央政治局会议提出要“以进促稳”，房地产需求侧政策调整也是如此。 政策工具箱的“进取”和创新探索，将助力房地产市场“稳健”发展。 预计后续政策还有很大的放松空间，限购、限价等政策也可能会有所放松。
陈文静认为，近期北京、上海政策优化后，一线城市短期内或将重点关注政策落实。 值得注意的是，今年以来，多地出台了“以旧换新”相关措施。 不排除一线城市围绕“以旧换新”出台扶持政策，促进更新换代需求释放。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对21世纪经济报道记者表示，随着经济稳步复苏，对居民的疤痕效应逐渐消退，国内一揽子计划的累积效应稳定楼市政策出台，房地产市场有望逐步企稳复苏。 但国内房地产调控基调仍坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”原则，强调因城施策、精准调控，更好满足刚性、改善性住房需求。
