刚刚过去的11月，二手房成交量达到2.7万套，创三年多来最高纪录。然而，很多人可能没有意识到，在如此巨大的交易量背后，上海二手房市场却出现了价格上涨的趋势。
上海16个地区中，二手房均价上涨的地区有14个，其中6个地区涨幅超过5%。
01
高端住宅市场价格稳定
黄浦区每月成交数量仅超过200套，成交构成对价格波动影响显着。因此，与其观察整个区域的数据波动，不如关注顶级房产的表现。我们选取了10月和11月成交总价最高的10个高端住宅小区进行分析。让我们聚焦黄浦区标志性楼盘——新天地翠湖：10月，翠湖共完成7宗房产交易； 11月份，翠湖成交数量增至11宗。
与二手房代理商沟通后了解到，新天地市场正在逐渐走出低迷，房价总体呈现上涨趋势。
观察10月以来翠湖二期、三期的成交记录，每平方米价格区间在18万至22万之间。 “今年上半年，翠湖一期16万+/平米的高层还能买到，但现在连17万都岌岌可危了。翠湖三期一开始，就有每平米还是15万+，没有17万的价格几乎是买不到的，而那些低价楼盘正在被迅速吸纳。由市场。
02
14个地区房价止跌
链家发布的11月最新上海二手房市场报告显示，全市16个区域中有14个区域的房价较10月呈现上涨趋势。仅黄浦区房价下降6%，青浦区房价保持稳定。其中，静安区、松江区房价涨幅最高，均达到8%左右；长宁区、浦东新区紧随其后，增幅约7%；闵行区、崇明区房价涨幅在6%左右。
中介机构经常提到“涨价”和“降价”，但资深业内人士却很少深入讨论。事实上，几个房产的交易就可以影响一个小区的价格，而几个小区的交易状况就会影响整个地区的房价。试图用二手房交易均价来概括上海房价的波动未免过于简单。让我们转向新房市场来探讨一下平均价格意味着什么。目前新房价格随着供给侧的价格审批而变化。例如，普陀区新房价格上个月涨幅超过20%。原因是什么？因为当月有多个10万以上的新项目签约，而上个月有7万以上的项目。因此，对比均价数据，普陀区新房价格大幅上涨20%。
与新房的“计划供应”相比，二手房市场更加市场化，交易量较大的行政区月均价具有一定的参考价值。以本月涨幅最为显着的松江区为例。如下图所示，这些是上海11月份成交量排名前五的街区。其中三个位于松江区，均位于外环和郊区环之间。受益于政策利好，急需买家积极入市。 70-90平方米的中型公寓受到市场青睐，价格逐渐稳定。以保利西子湾社区为例，仅Greenpi APP上的房源数量就超过60个，成为重要的“大数据”参考指标。
近两年多时间，该区域挂牌价从每平方米5.74万元跌至4.9万元，降幅约15%。不过，自上海七项政策出台以来，该小区挂牌价已从最低点4.9万元有所反弹。到11月份，价格已经攀升至每平方米49300元。虽然每平方米只上涨了300元，但这小幅涨价标志着这条价格曲线两年来首次上涨。
确实，现在断定松江二手市场将全面复苏还为时过早，但随着交易量的增加，价格稳定是可期的。目前，业主若想促成交易，仍需适度降价。不过，与此前低于10%的大幅降价相比，不少善意挂牌的房源在谈价时不太可能出现低于10%的折扣。
03
二手价格有望企稳
新建住宅价格上涨功不可没
2022年6月以来，上海新建住宅价格连续29个月环比上涨。 2022年，上海新建住宅均价将达到64076元/平方米。到今年10月，这一数字攀升至72691元/平方米，上涨了7400元/平方米。值得注意的是，房价排名全国第300位的县级市住宅均价约为7200元/平方米。这意味着，尽管全国房价普遍下滑，上海新房市场一年多来的涨幅却与百强县房价涨幅相当！今年以来，上海新建住宅价格保持上涨趋势。
今年3月，绿香园·云辰销售均价为16.3万/㎡。 11月，绿香园·天域最新一批房源成交价17.6万/㎡。不到一年时间价格上涨13000/㎡；中兴奥舍最新售价为13.3万/平方米，而上一批楼盘均价约为12.8万/平方米。海泰北外滩上周成交价为17万/㎡。两年前滞销房屋均价为14.5万/㎡，两年内实现17%的涨幅。目前，上海新房市场的情况大致是这样的：成交量主要集中在知名豪宅，而价格上涨则源于优质房源供应的增加。新房价格企稳对二手房市场有何影响？试想一下，今年翠6以超过20万元的单价进入市场。会对新天地地区二手房价格产生影响吗？答案是不言而喻的。
房地产销售的规律通常是通过涨价促销售，降价促销的情况比较少见。上海居民的购房习惯是，即使只是为了自住，也希望房产能够保值增值。因此，房价上涨无疑是一件好事。
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