上海的二手房如今成交情况十分火热。用“小阳春”来形容这种情况是完全恰当的。在 3 月份，其成交量有很大可能会逼近 3 万套。
然而，在大家视线所及之处的外面，在许多人未曾留意的地方，上海有许多二手房的挂牌价仍在下降。
我们房外房研究院统计了一下：
去年 9 月初的房价被作为基准。重点监测的有 500 多个代表小区。这些小区的挂牌价格整体趋势处于下跌状态。
并且呈现出一定特点与规律。
房龄越老，跌得越多
区分房龄来看，整体是房龄越老的房子，挂牌价跌得越多：
2015年以后，下跌1.6%；
2000-2010年，下跌2.3%；
2000年以前，下跌2.93%；
依然是我们一直在讲的观点，房子越老，贬值越厉害。
楼市产品处于不断进化的状态。新产品能够更好地适应新时代。新产品也更符合当下人们的居住理念。新产品还更符合当下人们的生活偏好。
就拿人车分流和车位配比这件事来说。老的商品房小区，车位通常是不够用的，更别奢望能做到人车分流了。
私家车还未普及是因为它们的建造年代，很多家庭甚至一辆车都没有，所以根本不需要车位。
然而到了今天，一辆中产家庭，两辆车已经是标配。
展望未来，第四代住宅有可能大规模普及，低空经济私人飞机也有可能大规模普及。那个时候，小区需要的不再是车位，而是停机坪。
任何行业都在随着时代推陈出新。
总体趋势是，小区房龄越老，抛盘压力越大，房东心态越差。
当然，大龄商品房中存在一些标杆和精品。这些小区品质过硬，维护得不错，所以价格会比较坚挺。
比如绿城，仁恒的系列标杆产品。
次新房价格反弹，成交僵持
房外房研究院进行了统计，在 2015 年之后建成的小区，在春节过后会出现一波短期的价格反弹。
房价指数先从 97.81 回升到 98.54，接着最近又出现了回落的情况。
我们在一线也观察到：
次新商品房，尤其中产青睐的那些板块和小区。
古美、大宁、御桥这些新房，既兼顾了学区又有品质，目前它们的成交情况有点僵持了。
原因是房东和买家心态出现了偏差。
房东看好后市，开始涨价，但买家并不买账，因此难以成交。
目前市场上有不少房东上调了挂牌价。各个板块里的标杆品质房源尤其如此。
比如虹口临平路的瑞虹新城。
在旁边拍出“剑指18万”的新房之后，二手挂牌明显贵了。
大宁标杆大宁金茂府的情况类似，挂牌价有明显上涨。其中 95㎡的三房：
去年年底时的挂牌价为 1226 万，实际成交价格是 1196 万，近期又有新的挂牌价 1398 万。
不过95平户型挂牌量比较大，后续可能会压价。
北蔡大华锦绣华城十四街区，小区的挂牌价呈现上涨态势。这或许是因为低价房源完成了交易，而目前正在挂牌的房源价格相对较高。
针对这些涨价房源，买家目前还不接受，有效的成交不多。
这其中相当一部分房东的心态就是姜太公钓鱼，愿者上钩。
很多挂牌价是明显偏离市场价的，一看就知道不是很着急要卖房。
也有一些房东是被某些中介忽悠瘸了，挂高价，签独家。
而这些房源往往给其他真正要卖的房东打了掩护。
当然，对于高品质的二手房，房东惜售也是事实。
现在急卖的房子，有2个原因：
一是急缺钱，企业或生意需要周转资金，这部分占少数。
二是置换客，出发点是换房。
对于目前的二手次新房价格，房东和买家多少有点僵持了。
一套高品质次新房，倘若价格有诚意，并且与去年 9 月份相比只是微涨或者没有上涨，那么在这个金三银四的时期，是很容易达成成交的。
郊区动迁房，压力很大
我们观察到，目前的情况是挂牌价有明显下跌。在各种房子中，幅度较大的一种是郊区动迁房。
次新动迁仍有较大幅度降价，
华漕的虹桥博雅苑，两房在 2025 年 1 月成交价格为 381 万，当前的最低挂牌价是 340 万，价格下降了 10%。
类似的，虹桥茗雅苑有一套房源。这套房源挂牌价从 270W 降到了 227W。降幅达到了 15%。
七宝新都名园，两房户型2024.12成交总价478W。
当前有套在挂416W，降幅13%，五十万跌没了。
顾村，江桥，泗泾，佘山，曹路……
这些外环外的动迁基地，目前房价依然处在下降空间。
原因很简单：
外环外的新房供应较多。次新商品房都被持续不断的新房供给所压制，以至于都抬不起头来。动迁房就更不用说了。
另外，动迁房没有什么物业费，各个方面的维护也做得不好。很多动迁房都被业主拿去出租了，居住的人员混杂在一起，有好有坏。而且，动迁房的贬值速度也比较快。
挂户口学区房分化
前滩有挂户口的学区房涨价了。其中典型的是海悦华庭，它的成交总价提升了，目前在挂牌的价格是 700W+。
御桥京浦小区挂户口的学区房，其成交价有了变化。原本是 290 万，后来涨到了 319 万，上涨幅度为 10%。
小区大户型挂牌价涨近10%，但成交价未出。
徐家汇的中原新村，徐家汇汇师有挂户口的情况，面积 30 平，成交总价降低了约 10W。在挂出的房源中都有降价的现象。
梅园二街坊，福外和建平西有挂户口的情况。成交的房源价格有大约 10W 的降幅。现在有一套房源正在挂牌，其总价与去年 12 月的水平相同。后续该房源的成交价格仍有可能下降。
后市如何
根据当前上海楼市趋势，我们判断后市走向如下：
短期（3-4月），次新市场将延续"有价无市"的僵持格局。
次新房挂牌价虽维持高位，但买卖双方价格预期分歧明显：
房东普遍惜售观望，期待政策红利释放；
购房者则锚定2024年底低价，对当前涨价房源接受度不足。
叠加置换链条受阻，这会产生影响。同时政策处于真空期，也会有影响。基于这些因素，预计成交量会维持在 2.5 万套的中等水平。
呈现"次新有价难成交、远郊老破降价难去化"的结构性分化。
中长期（5-6月后），乐观的话：
若二季度名义 GDP 增速超出预期，并且两会后政策组合拳得以落地，比如财税改革力度加大、专项债规模扩容、进行降息等，那么市场就有可能迎来“政策市”行情。
如果经济数据的修复没有达到预期，那么当前那些强硬扛着价格的次新房房东的心态将会发生改变。市场会进入一种新的平衡状态，即通过降低价格来换取成交量。
当下这种市场，对于买房人而言是很友好的。当下这种市场，对于置换客户而言也是很友好的。
刚需房价格没有涨，但成交去化快，只要价格到位也很容易出手；
次新的品质房源，即便接受小幅加价，也能够买到稀缺户型。同时，在心态上不会过于着急。与 22 年的最高点相比，它也有不少的折扣。并且买入的安全垫较高。
岭南会有一个新的公众号，叫做岭南投资笔记。在这里，我会分享一些自己原创的投资感悟，同时也会推荐一些投资标的，这些标的的回报能达到几十倍。关注岭南会的粉丝，一定要点击下方的公众号名片进行关注。
