2025年，我国房地产市场在经过一轮深度调整之后，显现出“主要城市逐渐稳定并回升，而低级别城市持续面临压力”的差异化发展态势。尽管人口增长红利逐渐减弱，经济转型带来的压力依然存在，然而，得益于政策的精准调控、供需关系的局部优化以及资产配置理念的转变，一些城市的房价实现了合理的上涨。本文将从推动因素、区域差异以及未来走向这三个维度进行深入剖析。
一、政策驱动：宽松周期开启，激活市场预期货币与信贷环境宽松
2025年，央行维持了“适度宽松”的货币政策导向，将首套房贷款利率下调至3.6%以下，首付比例下调至最低15%，使得购房成本降至历史新低。此外，一线城市如上海、深圳等城市放宽了非核心区域的限购政策，使得整体政策环境达到了前所未有的宽松程度，这直接促进了刚性需求和改善性需求的释放。以北京通州区为例，在取消“双限”政策后，看房量单月激增了30%。同时，财政政策提供了有力支持，并创造了新的需求。
政府借助专项债券购买现有住房（例如，某省会城市一次性购买3万套），并投入4万亿资金用于老旧城区改造，此举不仅减轻了库存压力，还激发了房屋置换的循环。在杭州、成都等城市，实施“旧房换新房”的政策促进了新房销售比例上升至65%，同时土地闲置拍卖的比率减少了12%。政策的引导方向发生了变化。
房地产首次被划入“大宗消费”类别，政策焦点由“确保交房”转变为“打造优质住房”。住房和城乡建设部倡导实施“3米层高”“全屋智能”等新型标准，迫使开发商提高住房品质，高价值产品增值潜力得到提升。此外，供需关系发生重构：核心城市土地稀缺性日益明显，土地供应紧缩导致成本上升。
一线城市土地供给量已连续四年减少，2025年广州计划推出的住宅用地仅有5.4万套，这一数字不到年均成交量的七成，而且核心区域的土地溢价率更是超过了七成。地价的攀升直接影响了新房的价格，例如杭州某地块的楼面价已经逼近了新房的成交均价，这样的趋势预示着未来房价将进一步攀升。当前市场主要由改善型需求所主导。
高净值人士对核心资产配置的倾向愈发明显，2024年，上海总价超过3000万元的豪宅交易量较上年同期激增2.5倍，140平方米以上户型的销售额在总销售额中占比超过40%。开发商借助“四代宅”（得房率超过100%）等创新产品，成功吸引了置换需求者进入市场，南京新房销售排名前十的项目均为改善型住宅。与此同时，二手房市场在成交量与价格方面呈现出明显的分化态势。
一线城市二手房上市数量减少了2.4%，然而成交额却实现了21%的正增长，供需关系的变化促使核心区域的新房价格较上月上涨了0.9%。在北京西城区、深圳前滩等地，高端住宅价格逆市攀升了10%-20%，显现出“优质房产保值，普通房源难以销售”的显著差异。此外，在经济与人口方面，结构性支持与挑战并存，经济复苏为市场提供了购买力的支持。
2025年，我国国内生产总值增速有望实现5%的增长，同时，居民人均可支配收入也将提升5.9%，这无疑为住房市场注入了强大的信心。在一线城市，租房成本甚至比月供还低50%，政策的推动下，“租购同权”理念（例如北京试点的学区权益共享）正促使部分原本持观望态度的需求者转向购房市场。此外，人口的流动也在不断地重塑着各区域的格局。
即便全国人口总数有所减少，长三角和珠三角两大城市群的人口依然呈现净增加趋势。南京、杭州等新兴的一线城市，依靠数字经济的繁荣和高端制造业的发展，成功吸引了众多年轻人才前来定居，他们的刚性需求不断得到满足。与此同时，三四线城市由于产业空洞化问题，房价同比下降幅度超过了8%，已经步入长期调整阶段。在这样的背景下，投资者的投资策略也在逐渐转向，更加注重资产的抗通胀特性。
在股市动荡不安、银行存款利率持续走低的形势下，核心城市的房产依然被看作是抵御通货膨胀的有效手段。上海和深圳等地频繁出现“日光盘”现象，这表明高净值人群对于稀缺地段资产的配置需求日益增长。展望未来，在分化趋势加剧的背景下，理性选择将成为核心城市房产价格温和上涨的关键。
一线及强二线城市中心区域的住宅价格可能略有上升，幅度在3%至5%之间，而周边区域则保持稳定；三四线城市的房价持续下降，降幅在5%至8%之间，一些人口流失较为严重的城市则步入了持续下跌的阶段。在这样的市场背景下，政策所面临的风险与机遇并存。
应密切关注房产税试点范围扩大可能对拥有多套房产的人士造成的冲击，并留意城市更新项目（例如投资4万亿的旧城改造）对区域价值的重新塑造。购房者在选房时，应优先考虑现房以及国企开发的项目，以避免可能出现的工程烂尾风险。同时，还需关注行业转型趋势及其对长期投资价值的影响。
房地产行业正逐步摆脱“金融投机”的阴影，回归到“居住本质”的轨道上，“好房子”的标准正引领行业向品质竞争的方向转变。展望未来，绿色建筑和智能化的配套设施将成为住宅市场的主流趋势，而老旧小区的改造也可能带动局部地区的价值增长。总结而言，我们应理性对待房价的上涨，并关注其中的结构性投资机会。
2025年的房价上涨并非全面上涨，而是由政策带来的利益、供需关系的优化以及资产偏好的协同作用所引发的局部市场行情。购房者应当摒弃“遍地是金”的陈旧观念，将注意力集中在核心城市的优质资产上，同时要警惕过度使用非理性的金融杠杆。正如经济学家朱民所说：“房价快速上涨的时代已经结束，但理性地配置资产这一原则永远都不会过时。”在市场分化日益严重的背景下，只有准确掌握政策调整的步伐和区域资产的潜力，才能达到资产保值和居住体验提升的双重目的。
