在上海，买卖房不易，二手房交易对普通人来说更加是各种坎坷。
今日我要向大家介绍的是，在投身购房之旅前，如何挑选一家值得信赖的中介机构和从业人员，这一点至关重要。选对了中介，可以事半功倍；选错了，则可能导致损失惨重。接下来，我将从“七个挑选标准”和“四个避免因素”两个方面进行阐述。今天，我们先来探讨“七个挑选标准”：
一、选择开业至少一年以上的大牌连锁中介
首先，我们得谈谈那些知名的大型连锁中介，例如链家、21世纪、中原等，它们往往是我们的首选。至于那些夫妻经营的小型中介店，则最好不要考虑。关于这一点，我之前在文章中已经多次提醒过大家，这里就不再详细阐述具体原因了。那么，为什么一定要选择开业一年以上的中介呢？无论市场是涨是跌，在一年之中，房地产市场总有它的旺季与淡季。只有那些能够坚持下来的，才能实现交易。而且，经过一个周期的历练，房产中介才能更深入地掌握该领域的活跃程度和各小区的行情。至少要经历一年，而选择那些驻扎时间最长、开业最久的老店，则是你经验丰富的最好证明。我清楚地向你指出，经营时间越长，对区域内的小区就越为了解。哪些小区房屋质量不佳，哪些小区物业管理不善，哪些小区业主素质不高，哪些小区群租现象严重，哪些小区存在凶宅，这些内情唯有久居此地的人才能知晓，而且他们很少会轻易将这些信息透露于人。
二、选择目标小区周围半径500米覆盖的中介门店
未曾售出房产的购房者难以体会这一点，然而这确实是基于经验的真知灼见。对于卖房者而言，他们挂牌的地点仅限于住所附近几家中介，绝不会跨越两条马路去挂牌，因此，唯有位于目标小区同一路网内的中介店铺，才有机会亲眼见到前房主，并且对前房主的情况掌握得最为全面、真实和详尽。别提那些相隔甚远的房产中介为何也拥有此类房源，亦或是中介们是否都拥有内部渠道，我只能说，那些曾与上家有过面对面交流并建立良好关系的房产中介，往往掌握着许多鲜为人知的资讯。原因很简单，他们需要紧紧抓住这些上家资源，因此很多关键信息他们都不会轻易透露，诸如房屋出售的原因、家庭成员构成、是否存在家庭纠纷、邻里关系等种种细节。因此，在选购房产时，仅需围绕目标住宅区周边逛上一遭，挑选出大约五家中介机构便足够，既可现场直接步入店面进行交流，亦可通过网络或电话进行预约咨询。
三、选择门店和店长经理证照齐全的中介门店
这一点至关重要。只有拥有工商营业执照和房地产中介资质证书的门店，才有资格进行网签。若不具备这些条件，门店就只能依附于其他中介机构。一旦发生纠纷，该门店无法独立承担后果，而您可能会像皮球一样，被这两家中介来回推诿。经理或店长是否持有房地产经纪人执业证书同样适用此理，因而在进行网上签约时，合同上必须盖有资质齐全的中介机构公章以及房地产经纪人个人章，这两者均不可或缺。试想，在您费尽心思挑选房源、历经艰辛谈判之后，若负责带您签约的不是同一中介，一旦出现差错，您将向谁寻求帮助？因此，大家务必提高警惕。那么，究竟该如何操作呢？初次看房完毕，与房产中介小哥一同返回门店，店内环顾一周，便能轻易发现营业执照与相关资质证明。至于店长或经理的资格证书，可直接询问并要求其出示供你审视。需谨记，初次行动切勿过于挑剔，待至支付定金环节，再行提出要求，以免中介觉得你过于苛刻。这个道理，大家自然都明白。
四、选择有专业分工合作团队的中介门店
大多数购房者可能对此并不了解。所谓的团队，并不仅仅是一个门店中存在几个负责带看的小弟，还需要包括法务和交易员等人员，这样的配置至关重要。带看小弟主要负责陪同购房者看房，向他们介绍房屋的具体情况，并推荐适合的房源，他们是购房者最早接触和打交道的人。而法务人员则是在店内负责，他们主要承担谈判、砍价以及网签等工作。交易员通常只能在您前往交易中心办理相关手续时得以相见，他们并不常驻店内，而是常驻于区交易中心，主要负责为客户办理交易过户的备案手续，他对相关政策了如指掌。优秀的交易员能够与交易中心窗口的工作人员建立友好关系，当您缺少某些材料时，他们能提前帮您收齐并推进流程，在人多时还能帮您插队，甚至在您对政策有疑问时，他们还能帮您向专业人士请教。我去年在置换过程中就深深体会到了交易员小姑娘的便利之处。这位圆滑老练的交易员能轻而易举地带你穿梭于交易大厅。后来，我对某些政策感到困惑，甚至特地拨通了她的电话咨询，她依然热心地为我解答。我对她的服务真心表示赞赏。
店长是负责全面团队管理的领导者，即便面对难以沟通的客户，他也会亲自出马。此外，他与银行信贷人员保持着良好的关系，手中掌握着众多大小银行信贷人员的联系方式，并保持着良好的合作关系。提及这一点，大家应该明白为何小中介不适合选择了。小中介不仅缺乏专业性，而且可能连政策都未必比你了解得透彻。
要如何辨别一家门店是否拥有专业团队呢？不妨直接询问，或者在首次陪同您看房之后，一定要跟随中介小哥回到店内，与店长或经理进行面对面交流，向他表达您的具体需求以及看房时的感受。关键是要询问他们是否有资格进行网签？是否有人协助您砍价？在交易中心办理过户手续时，是否有专门的交易员？若店长回应说：“之前陪同看房的小哥都能做到，他全懂。”那么，您可能需要考虑寻找其他选择。
五、选择与诸多银行保持良好合作关系的中介门店
购房时借款几乎是普遍现象，即便是富有之人也不例外。那些资历深厚、从业经验丰富的房产中介，通常与众多大小银行保持着稳固的合作关系。无论信贷政策是宽松还是紧缩，大银行无法提供贷款时，小银行往往还有额度。简言之，只要找到合适的中介，他们就能帮你找到满足你需求的银行。此外，还需注意，若你拥有不良信用记录，他们能够为你消除，只需支付一些费用，这点小钱根本不算什么，目前市场上的价格大约在1万元左右。在此提醒大家，切勿选择那些依赖贷款黄牛的中介机构，因为贷款黄牛并非银行职员，他们收取你的回扣后，再去贿赂银行信贷人员，他们不仅从中赚取你的差价，而且能否成功办理也未必有保障。
那么，怎么辨别是银行职员还是黄牛负责办理贷款呢？让我来告诉你：首先，在第一次看房之后，回到店铺里直接向店长询问，我觉得这所房子挺不错的，打算回家和妻子讨论一下。但我也担心自己的贷款可能出现问题，于是将你的贷款疑虑提出。这时，店长通常会立即拨打电话帮你联系，询问贷款事宜。如果他所联系的是银行信贷人员，那就没问题了；若不是，那很可能就是黄牛在从中作梗。这是2012年和2016年我的真实经历。
六、选择自己合作过的或者亲朋推荐的中介门店
那些购房经验较少的朋友在挑选中介时可能会感到如同走钢丝一般，把对交易的期望寄托在个人的运气和信誉上。然而，若你曾亲自经历过，或者你的亲朋好友有过购房经验且过程顺利，那么他们所推荐的中介通常还是值得信赖的。当然，这前提是中介必须满足我之前提到的那些客观条件，换句话说，那些与你自己或亲朋好友有过成功合作的中介将是一个加分因素。2012年我购置房产，2016年售出后又购入新居，这三次房产交易均由同一家中介机构完成。双方之间已建立起深厚的信任关系。我深知他们的专业素养，而他们亦深知我的房产知识，不敢对我行骗。此外，中介机构通常非常重视回头客，他们的服务周到细致。实话实说，他们与我分享了许多对其他客户不便透露的秘密和潜规则，因此我能获取许多鲜为人知的信息。这种信任是任何人都不会轻易破坏的。
七、选择中介费打折优惠的中介门店
购房的核心要素概括起来便是“性价比”三个字，即以最低的成本购得最适宜的住宅。这里的“最低成本”自然也包括了中介服务费。中介机构之间的竞争激烈程度，对于外界人士来说往往难以想象。我在过往的多篇文章中已多次提及，中介之间为了争夺客户，不惜采取各种手段，甚至不惜破坏其他中介的成交。尽管如此，良性竞争对于购房者来说仍有一定的益处，比如中介费打折便是其中之一。你选中了那套住宅，恰巧链家门店规定次日需缴纳订金，就在此时，那位曾陪同你参观房产的21世纪地产顾问，忽然透露他们的店长愿意将中介费优惠至五折。面对这样的消息，你内心是喜悦还是失落呢？无需过于情绪化，你的首要任务是立即与21世纪店长进行会面。若他们亦能认同你对前房东房屋的评估，并且能够以不超过链家报价的价格成功购得，且无额外约束条件，那么便可以考虑与21世纪展开合作。
请牢记，您有权挑选中介机构，而费用的高低是评估中介的一个重要标准。同时，确保21世纪能够妥善处理与链家的过往关系。若您选择跳单，也请礼貌地告知链家，这是21世纪在挖角，与您个人无关，您所关心的仅仅是金钱。请相信，跳单在邻近的中介机构中并非鲜见，他们自有处理此类事件的规矩。或许，您的跳单行为，能为这两家机构提供一个双方都能接受的平衡点。你只要做到把矛头引向中介之间就行了，此时与你无关。
以上所述为二手房交易环节中，中介所应关注的七个关键要素，这些要点无疑会对您产生积极影响。接下来，我将继续揭示那些中介机构绝对不宜挑选的情形。
在上一篇文章中，我详细阐述了挑选房产中介的“七个要点”，而今天，我将重点介绍“四个不宜选择”的准则。
一、不选有独家委托人和上家代理人的中介门店
在我之前的数篇文章中，反复提到了所谓的独家委托人，这指的是那些与上家签订独家协议，并委托某家中介机构全权负责看房和协商事宜的个人，他们仅能在该中介机构成交。而所谓的上家代理人，则是指那些未与上家签订独家协议，但同样享有全权委托权的人。购房过程中，若你所心仪的住宅系由单一委托方或代理方所托，务必避免挑选该委托方或代理方所属的中介机构作为你的服务中介；你应当另行挑选一家中介机构，以协助你进行看房及协商事宜。
由于独家委托或代理的中介实际上扮演着上家的角色，所有门店的看房与成交均需经过他之手，且无论哪家中介门店的客户与他达成交易，他都能获得1%的中介佣金。因此，若你选择了该店，中介人员不太可能像其他门店那样竭尽全力为你协商，因为即便你不购买，其他门店的客户可能立刻就会购买，并且他们的出价可能更高。他们不愁没有客户买。
还有一个关键因素在于，客户或其代表往往与上一环节的合作伙伴关系密切，这样的中介机构很可能从中渔利，他们倾向于挑选那些对市场行情一无所知、报价更高的新手作为目标，除非你甘愿成为那头待宰的羔羊。
二、不选入行低于2年的中介人员
在您前往中介机构实地看房的过程中，最先接待您的服务人员很可能会转变为您的专属看房顾问。该人员的专业水平以及个人能力在很大程度上决定了您购房体验的优劣。面对那些刚踏入行业的从业者，若他们对周边小区的房屋年龄、环境质量、物业管理状况不甚了解，对房产相关法规和政策缺乏认识，对贷款流程和规定感到困惑，对前业主的心理状态把握不准，且表达时显得扭扭捏捏，难以清晰传达信息，那么我强烈建议更换人选。一般情况下，店长会同意这一提议；若店长不同意，则可直接离开，转而寻找其他中介机构。依据我多年来与中介机构交往的丰富经验，一般而言，那些从业时间不足两年的候选人并不适宜选择；而那些从业3至5年的年轻人则更为理想，他们充满活力，为人诚实，遵纪守法，不涉江湖之事。
这个时间并非随意设定，而是由中介同行内部经过总结得出的。毕竟，新加入行业的员工在前三个月到半年内通常难以达成交易。即便在第一年，能成功签约1至2宗业务已属不易。一般来说，工作两年最多能促成4至5笔房产交易，而且这还是在房地产市场处于繁荣期的数据。面对那些仅完成4至5套房产交易的中介新手，你能期待他们对房地产市场有多么深入的了解，对周边小区有多么熟悉，又能在谈判砍价方面有多大的能力吗？在你初次与房地产中介接触之际，不妨直接向他咨询关于房产相关法规、贷款规定、学区房信息以及周边小区的市场动态等，若对方能够对这些问题应对自如，那么基本可以认为他合格了。
三、不选有同样购房需求客户的中介门店
若你打算购买华府天地的价值两千万的别墅，恰巧你所挑选的店铺中亦有一位需求相仿的买家，然而，优质的房源相当紧俏，一旦出现便即刻售出。在这种情境下，你可能会感到自己的位置颇为尴尬。对于中介门店而言，这无疑是最佳状态，他们总能促成一笔交易，至于谁出价更高，谁就能成交。面对这样的局面，明智的做法是果断离开，转而寻找其他中介机构。这家中介鉴于你独树一帜的需求，会竭尽全力协助你与卖家进行价格谈判。毕竟，只有你成交，他们才能获得中介费。然而，这一点中介往往不会主动告知你，你需要通过观察和间接询问来了解。购房时最应避免的情况便是存在竞争者，因为竞争意味着价格不会低，条件也不会有商量余地。
四、不选老资格、老油条的中介人员
购买房产若依赖中介，便是委托他们为我们提供服务，我们支付费用，他们提供服务。然而，若不幸挑选了一位资历深、经验丰富、世故圆滑的中介，那么，你很可能需要投入大量精力与他周旋和应对。这类资历深的中介往往倾向于挑选对市场行情不甚了解的客户、总价较高的客户、年纪较大的客户、容易操纵的客户，使得客户不得不围绕他的意愿行事。他们擅长以最小的精力完成一笔交易，并不会全心全意地为你奔波。此外，他们往往要同时应对多个客户，因此在你身上投入的时间并不多。再者，选择资历较浅的中介，一个关键问题是中介费很难协商打折或分期支付。因为，你难以说服他们，而他们也不必依赖你这单生意。相反，年轻的中介由于业务较少，更有上进心，工作态度也更为积极。这可是资深中介从业者的宝贵经验之谈。
这里我还将赠送给大家两套极其高效的秘笈，除非是迫不得已的情况，否则请尽量不用，一旦动用，其效果将会令人叹为观止！
一、如何让中介费打折分期
在上海地区，买卖双方各自需承担1%的中介费，这一费用通常由买方承担。以购买价值500万元房产为例，买方需向中介机构支付10万元的中介费，这无疑是一笔相当可观的支出。我在上文中也多次强调过，务必与中介机构协商中介费折扣和分期支付事宜。今日，我要传授大家一招极为实用的技巧：在浏览房源时，不妨适当地向房产中介提及折扣和分期付款的可能性，但无需过于坚持，只需让中介提前有所预期，并且让他们觉得你并非对此一无所知。待你选中心仪的房屋并谈妥价格之后，在支付定金的前一日，你正式向中介提出要求降低中介费并采取分期支付的方式。若中介拒绝，你便明确表示将考虑转而选择其他中介，因为已有其他中介试图挖走你的业务。随后，必须遵守的支付定金期限却未能如期履行。在这种情况下，任何一家中介机构都将屈服，不出两天，店铺的负责人必定会亲自前来邀请你进行面对面洽谈，恭喜你，你已经取得了成功！
务必铭记这一道理：无人愿见煮熟的鸭子从手中飞走，尽管可以让他无法目睹鸭子，但若让他亲手抓取鸭子，洗净后却眼睁睁看着他人享用，这却是无人能够做到的。请相信我，当店长与你进行约谈时，他的态度定会比以往更加谦逊有礼，而你只需付出更少的代价，就能享受到远超预期的服务，这难道不是一件值得高兴的事情吗？事情成功之后，中介非但不会对你心生怨恨，反而会对你刮目相看，认为你是个经验丰富的老手。随着时间的推移，你们有望成为彼此信赖的好友。今后若你再次涉及房屋买卖，他将是你的首选，定会热情欢迎你的到来。如此一来，一段稳固的合作关系便应运而生了。
二、如何让中介为你卖命
中介这一行当实属艰辛，从业者们普遍感到压力巨大，社会地位不高，尊严感缺失。在与我交谈的过程中，中介老板不止一次地表达出这种感受。他们坦言，若收入无法得到满足，坚持下去将变得异常艰难。以上海的中介业务员为例，他们的收入由基本工资和提成组成，基本工资大约在每月5000元左右，但若长时间未能成功促成交易，基本工资便无法到手，甚至可能面临被解雇的风险。提成比例不得超过中介费收入的二十个百分点，以一单成交额达500万元的房产为例，若门店中介费收入为10万元，业务员的提成将不会超出2万元，前提是中介费没有进行折扣。此外，在市场行情较好的牛市期间，业务员通常在3至5个月内能促成一单交易，而当前的市场行情下，一年内能成交两单已属不易，因此中介的收益与他们的付出相比，差距甚远。
购房能否如愿，很大程度上受中介专业度和投入程度的影响。因此，若你遇到难以协商的卖方，或是中介费难以协商的难题，不妨直接告知负责操作的中介，若交易达成，你将赠送丰厚的红包，金额在3000至10000元之间。至于将红包送给门店老板以争取中介费折扣这种做法，我这里就不多说了。只要担任职务并承担相应责任的中介而非老板，便适用此规定。你给予的红包对中介而言，无疑是一种强有力的认可与激励，他们内心会充满感激，因为这份感激源自对自身价值的认可。尽管这一做法颇为有效，但我希望各位不要频繁使用，因为社会的和谐运转离不开规则的遵循。然而，在遇到难题时，请记得自己手中握有解决问题的筹码。
这就是我向各位展示的挑选中介机构的所有方法和策略，期待大家都能在购房征程上走好关键的第一步。尽管目前大中介欺诈的现象已逐渐减少，然而中介行业仍需进一步规范化。阅读过我文章的朋友们应当清楚，购房的成败有90%取决于自己，而仅有10%受他人影响。中介若想欺骗你，简直易如反掌。因此，挑选一家值得信赖的中介机构至关重要。这对大家来说定会大有裨益，只要您遵循这些建议，在中介看来，您便如同一位专业人士。
原创：柯谈 来源：柯谈
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