自今年起，上海房地产市场保持了稳步上升的态势，从年初的“淡季不淡”现象，到“金三银四”期间的小幅回暖，市场活力不断显现。
五月来临，上海房地产市场运行态势稳定，一、二手房交易量同比均有上升，价格指数整体保持稳定，全年“成交量上升、价格稳定”的总体趋势得以进一步强化。
界面新闻报道，根据上海房管局提供的信息，5月份上海新房市场整体保持稳定，总成交量达到62万平方米，较去年同期增长了24%。
这主要归功于新开盘项目的认购情况持续稳定，以及在售项目的销售表现平顺。据数据显示，5月份上海共有37个项目实现了认购，其中位于内环以内的项目有18个，其中12个项目的认购比例超过了1，有效地维持了市场的热度；另外，5月份上海在售项目的日均成交面积与去年同期相比，平均增长了30%。
二手房交易在市场上同样表现活跃。根据上海房管局发布的数据，5月份上海市的二手房成交面积达到了161万平方米，折合约1.90万套，这一数字同比上涨了14%，创下了自2022年以来同期的最高记录。
成交额同比持续上升，与此同时，整体成交价格亦呈现上升趋势。据数据表明，自去年10月起，上海二手房的成交数量已连续八个月突破1.5万套的临界点，单月成交量同比亦连续八个月实现增长；在成交价格上，今年1月至2月，二手房的价格指数环比分别上升了0.4%、下降了0.4%，而3月至4月则分别上涨了0.4%、0.1%。
上海中原地产市场的分析师卢文曦指出，这个“红五月”的实现，是各方共同努力的成果。
一方面，本月市场所期盼的降准和降息措施得以实施，政策层面持续散发出积极信号；另一方面，更重要的是，这些措施传递出宽松的态势，旨在稳定公众的市场信心与预期。
此外，市场上投放的商品满足了人们改善生活的需求，其中位于核心区域的产品主要针对大面积住宅，强调高品质和优越的地理位置。而对于中端市场的改善型需求，则更多关注宝山杨行、淞南高境等区域，这些地方既能保持与市区的适当距离，又能兼顾价格和配套设施的平衡。
目前，二手房的交易量持续保持在较高水平，并且预计未来将继续满足改善型住房的需求，卢文曦指出，上半年六月份的收尾阶段预计也将展现出良好的市场表现。
楼市成交双轮驱动：新房火热、二手房韧性凸显
上海5月的新房市场，依然是赚足了眼球，热度超出市场预期。
上海壹号院、绿城·潮鸣东方、西派海上、翡雲悦府、前滩公馆、保利·海玥外滩序BUND98、润雲金茂府、金茂棠前、康定壹拾玖等楼盘接连出现“日光盘”现象，而各大售楼处的高客流量亦再度彰显了上海市场不容小觑的购买力。
延续此前的节奏，楼市复苏，豪宅产品率先进入“状态”。在这些所谓的“日光盘”中，豪华住宅占据了主导地位，其中单价超过10万元的项目共有7个，例如绿城潮鸣东方的网签平均价格为每平方米19.2万元、上海壹号院的平均价格为每平方米18.5万元、康定壹拾玖的平均价格为每平方米16.8万元等，另外还有2个项目的平均价格在每平方米9万元左右，而金茂棠前的单价甚至低于5万元/平方米。
上海中原地产的统计资料表明，观察5月份上海新房成交的前十名榜单，我们可以发现改善型住宅占据了榜单的显著位置。在该月成交的楼盘中，有六个项目的价格超过了十万元，而且在这前五名中，这些楼盘都属于改善型产品，并且它们都备受网络关注。
徐汇滨江的绿城潮鸣东方位居成交榜首，其成交面积达到了3.2万平方米；紧随其后的是新杨思的地王项目翡雲悦府，成交面积与前者相差无几，不足1000平方米；该项目的网签均价为10.7万元每平方米。
受这些高价房产项目的带动，成交的平均价格再次攀升，5月份的平均价格为每平方米90691元，较上个月增长了24.8%，这一数字刷新了上海月度平均价格的历史记录。
新房成交的佳绩得益于供应量的迅速回升。据上海中原地产的数据统计，5月份的供应量达到了73.5万平方米，较上个月增长了49.2%，与去年同期相比则增长了30.2%。这表明，充足的供应量有力地推动了五月份市场的繁荣。
卢文曦强调，这40个进入市场的项目当中，包括了10个价格超过10万元的高档项目，这一现象表明房地产开发商正利用当前消费者改善居住需求的释放期，加紧推出新项目。
尽管新房市场整体状况良好，然而市场热度分布不均的问题依然存在，既有“抢购”的火热场景，也有“无人问津”的冷清局面。以5月份为例，浦东外高桥的阳明花园推出的63套新房最终无人认购；而在惠南板块，璟澜湾项目首次开盘的107套房源同样因为无人认购而不得不取消摇号开盘。
数据显示，自5月份以来，上海已有15个新房项目因认购者数量不足而决定放弃采用摇号方式开盘。这种分化现象持续存在，即便是在传统的“银四”期间，上海仍有不少项目因认筹人数不足而提出取消摇号申请，涉及的项目包括宝华紫薇花园、熙语、中交凤启虹桥、上尚缘等。
房企内部知情人士向界面新闻透露，上海地区旗下数个项目业绩均表现尚可，开盘销售情况良好，符合预期设定。“然而，这一销售火爆的现象并不能全面反映整个上海房地产市场的状况。”
二手房市场依旧展现出强劲的韧性，根据网上房地产平台提供的数据，5月份上海市的二手房成交总量达到了21400套，涵盖了住宅、商业、写字楼以及车位等多种类型。其中，日均成交量为690套。与4月份的23416套相比，下降了8.6%。而与2024年5月的18535套相比，则实现了15%的增长。
尽管5月份上海的成交数量有所减少，然而它仍旧是近五年来该月份成交量的第二高位，仅略逊于2021年5月创下的28562套记录。自2024年4月起，上海二手房的成交量已连续14个月呈现增长趋势。
观察5月份的市场交易情况，我们可以发现其核心趋势仍旧是“价格换取销量”。根据数据，5月的成交价格与4月相比有所下滑，降幅达到了0.66%，而与去年同期相比，降幅更是高达8.06%。
整体而言，今年1-5月，上海楼市“量价齐稳”。
在成交量方面，1至5月份，一手住房的成交面积为266万平方米，较去年同期增长了9%；而二手住房的成交面积达到了8281万平方米，同比增长了38%；综合一、二手住房的成交总量为1094万平方米，同比增长了30%。
价格指数显示，一手住房的价格指数较前一个月继续呈现上升趋势，今年前四个月累计涨幅达到了2.0%；而二手住房的价格指数在环比上也呈现出整体上升的趋势，今年前四个月的累计涨幅为0.5%。
观察当前交易状况和市场动态，我们发现相较于去年，市场已发生显著变化；同时，市场预期也在不断向好的方向发展。
土地市场“预热”：优质地块出让，稳定市场预期
5月以来，上海土地端也持续展现出强劲的市场活力。
5月9日，上海推出了四宗备受瞩目的地块，结果开发商们纷纷抢购一空。紧接着，5月31日，上海再次诞生了一宗“地王”。位于徐汇区东安新村的这幅地块，以341.35亿元的价格通过协议转让，此举标志着由三幅地块构成的巨型项目，其总成交额已锁定在523.03亿元。
据相关资料显示，该数值不仅打破了2024年纽约曼哈顿创下的478亿元“全球地王”的记录，而且对中国土地市场的认知产生了新的冲击。
朱锋，作为第一太平戴维斯中国策略顾问部的负责人，认为这项目是上海内环以内近几年规模最大的旧城改造工程，对于该区域的整体实力增强以及城市板块的更新换代具有极其重要的价值。
公开资料显示，涉及的三块出让土地分别位于徐汇区C030301单元，具体编号为125-31、127b-23和127b-24，而有意向的用地单位分别是上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司以及上海地产（集团）有限公司。
根据数据统计，自今年起，上海国资背景的房地产企业上海地产集团已投入804.8亿元巨资，通过协议转让的形式成功获取了13宗土地，这些地块主要集中在徐汇区、黄浦区、杨浦区等城市的核心区域。
不过，上海地产集团不一定会是地块的最终得主。
业界推测，东安新村可能会实行“场地协同”的出让方式，首先将地块协议转让给上海徐汇城市更新建设发展有限公司旗下的三家单位，随后，这些公司将借助上海联合产权交易所的平台，完成股权的市场化交易。
卢文曦指出，上海地产集团在众多旧城改造项目中负责一级土地开发，这些区域通常涉及城市更新、配套设施完善和保障性住房建设等多重任务，此类工作适宜由国有企业来主导推进。此外，上海地产集团在取得土地使用权后，还可根据具体情形或条件，对土地进行分割出让，或者单独出让某一块土地，以吸引合作开发商加入，进而实现资金回笼。
在此之前，上海地产集团已将手中多宗土地转售给了其他房地产开发企业，例如去年，招商蛇口组成的联合体成功从上海地产集团那里购得了位于徐汇区的长桥旧城改造地块，交易金额高达16.99亿元，这块地后来被命名为海上·清和玺。
所以，在下一轮联交所的挂牌转让过程中，该地块极有可能再次出现一场激烈的竞拍局面。
此地块周边遍布热门项目，其中尤以绿城潮鸣东方为代表，其与地块距离仅一公里左右；此外，与127b-24地块仅一环之隔的能建西岸誉府同样备受关注，其平均价格为14.3万元每平方米，开盘后迅速售罄。
香港置地启元项目位于更远的位置，同样在上一年度上半年便实现了开盘即售罄的佳绩，其销售价格水平更是高达每平方米17.8万元。
不久之后，上海将迅速迎来本年度第五次土地拍卖活动，这一举措预计将为土地交易市场带来额外的生机与活力。
5月30日，界面新闻从上海市规划和自然资源局传来消息，今年的第五场土地拍卖活动将定于6月19日展开。此次拍卖共有6个组合地块参与，它们分别位于宝山南大、大零号湾、大虹桥等备受关注的区域。值得关注的是，这些地块的起始总价达到了192.47亿元，这一数字成功刷新了今年土拍起始总价的最高纪录。
土地市场的活跃，将有效稳定市场预期。
对于房地产开发企业来说，拥有丰富的土地储备是其持续成长的基石；在5月份，多宗地块的成功交易，使得开发商能够保持开发步伐，确保了新房市场的持续稳定供应。
优质地块的高价成交不仅向市场释放了正面信息，而且有助于稳定购房者的心理预期，从而为房地产市场的稳定与持续发展奠定了坚实的基础。
随着越来越多的优质住宅进入市场，以及政策优惠的不断显现，预计在下半年，上海的房地产市场将更加活跃。
