新政策自今日起正式实施，对于正在进行中的交易，将以网络签约的时间作为依据。据相关消息，所谓的五年期限，不得有任何间断，且不允许补缴，即便是外地单身人士，在上海购房的资格依旧受限。
紧急实施的限购措施，在交易领域引发了一种棘手的局面，针对所收到的咨询和处理的案件，我们可以总结出以下情况：
在签订网络合同之际，购房者的购房资格已满足两年之限，然而在新政策（需满五年）正式执行之前，房屋尚未完成过户手续，目前双方就此事存在分歧。
在网签阶段，购房者的购房资格尚未满足两年要求，尽管在新政出台之前他们已经拥有了购房条件，但截至目前，他们还未完成房产过户的相关手续。
在网签阶段，购房者尚未满足拥有两年购房资格的条件，然而，在合同规定的过户期限到来之前（即在新的政策实施之前），他们已经满足了购房的条件。然而，随着新政策的实施，交易陷入了僵局。
在网签阶段，购房者尚未满足拥有两年购房资格的条件，然而，根据合同约定的过户时间点（即新政策实施之后），他们届时将具备这一资格，目前这一交易已经陷入了无法继续进行的困境。
5、其他。
该注解主要涉及由中介机构打印并由买卖双方共同签署的《上海市房地产买卖合同》样本。
鉴于限购政策引发的诸多问题，本律师依据相关法律法规以及上海法院的审判观点，对以下问题进行了总结和整理：
一、网签时，购房资格对合同效力的影响
倾向性意见：
根据京高法发〔400〕号文件，北京市高级人民法院提出，在处理涉及北京市住房限购政策的房屋买卖合同时，法院在审判阶段，一般将网签合同的签订日期视为判定合同是否有效成立的若干关键因素之一。
在上海法院的审判过程中，对于因买受人受限购政策而引发的《上海市房地产买卖合同》有效性问题，通常不会有太大的争议。一旦买受人受限购政策无法得到修正，双方的争议焦点往往集中在合同解除以及违约责任的判定上。
在买受人进行网络签约时，若其不具备购房资质，这会不会使得购房合同无法继续执行，进而引发买受人是否需要承担违反合同约定的责任的问题？
倾向性意见：
这里所说的“合同”不仅涵盖了《上海市房地产买卖合同》这一示范文本，还涉及在中介机构签订的房地产买卖居间协议以及房地产买卖协议。
通常情况下，如果购房者在整个交易过程中始终不具备购房资质，进而使得合同交易无法顺利进行，那么该购房者需承担相应的违约责任。
然而，在审判实践中，确定违约责任以及违约金的数额，必须综合考虑以下几个方面的因素：
1、一般要先界定限购政策的实施时间点是在合同签署前或后；
2、买受人在新政实施前是否已经具备了满2年的购房资格；
3、需考察买受人是否疏于履行合同中规定的其他责任，以及是否出现了“多种违约情况同时存在”的情况。
在合同条款中，买卖双方需明确是否对购房资格问题有特别的规定，例如设定免责条款或采取补救措施（如指定备用买受人等），这一部分往往是争议频发的区域。
购房资格的取得通常是买方的独立责任，然而，在特定情况下，卖方同样存在过失。
6、其他。
在签订《上海市房地产买卖合同》时，买方并未满足购房条件。然而，在约定的过户期限到期之前，买方已经具备了购房资格。此时，买方是否可以要求继续执行合同内容？
倾向性意见：
确认购房资格的临界点在于网签环节，若买方在签订买卖合同时仍处于限购范围内，那么便不能按照原合同进行产权过户，除非买卖双方选择重新进行网签。
关于“重新签订”的性质往往存在分歧，这表示双方需再次就座于谈判席，交易遭遇阻碍的可能性显著增强。
若协商不成，买方通常会选择向法院提起“要求继续履行合同”的诉讼请求，然而这一步骤会牵涉到购房资金的支付等多个因素，因此必须对诉讼前的策略进行可行性评估。
在置换房屋的过程中，出售人可能会遭遇限购的困扰，这指的是在新的政策实施之后，那些原本已经签订房屋买卖合同的出售方，由于不具备五年购房资格等原因，在短时间内将无法再次购买房产，那么他们是否有权利提出解除合同的要求呢？
倾向性意见：
该问题从情理而言，有些忧伤。
然而，从合同条款或相关法律法规的视角来看，卖方更换房产的初衷并非是为了执行合同中的房屋销售义务，实际上并不存在合同目标无法达成的客观条件，因此，卖方通常无法获得合同中规定的或法律赋予的解除合同的权利。
在合同规定的过户日期到期之前，卖方能否以买方不具备购房资格为理由，拒绝履行合同中规定的相关责任和义务？
倾向性意见：
买受人是否在限购名单之中，由房地产交易中心进行审核确定。一旦确认存在无法完成过户的合理原因，交易中心可能会发出《不予办理房地产交易、过户通知》或者提供其他形式的答复。
在个案审判过程中，法院有时会通过发送征询函的方式，向房产交易中心咨询买受人是否具备购房资格的情况，涉及买受人购房限制的相关问题。
即便买方在合同执行期间未能提交其向相关机构查询购房资格所需文件，卖方仍需继续执行合同；若在产权转移过程中，买方确实属于限购范围，则应遵循相关部门的最终决定；之后，再根据合同条款来决定是否继续履行。
在此情形下，出售者宜借鉴专家的见解，以防因疏忽而使原本遵守约定的对方转变为违反约定的角色。
由于存在购房限制，交易活动被迫中断，那么买方是否有权要求中介机构承担相应的赔偿责任呢？
倾向性意见：
居间方必须严格遵守上海市的住房限购政策，严禁违反限售规定进行房地产经纪活动。
在具体操作过程中，有些中介人员以“包装”为借口，为了促成买卖双方达成协议，不仅没有仔细审查买方的购房资质，甚至在其实际上不具备购房资格的前提下，还向其承诺可以顺利购房。
买受人需对出售方承担违约责任之际，若向居间方提出赔偿损失的诉求，法院予以支持。根据买受人及居间方的过错程度，法院会综合考虑，对居间方应赔偿的金额作出判决。在具体案例中，赔偿金额可能从几万元到几十万元不等。
在交易过程中，如果确实是因为中间人的不当行为，导致房屋出售方因为政策变动而不得不额外支付营业税等费用，依据上海高级人民法院的指导意见，应当根据中介公司的过错大小，责令其承担相应的补偿责任。
因此，在房屋买卖过程中，各参与方都需强化诚信与审慎的责任，一旦交易中出现风险，应当立即聘请专业律师介入，抓住合适的时机采取适当的补救措施，以防止损失进一步加剧，并且这也有助于交易流程的顺利进行。
律师建议：
考虑到上海市房屋交易中纠纷的繁复性和多样性，每个案件的特点差异显著，在签订及执行合同阶段，各方不应仅依赖日常知识或借鉴他人购房经历来应对突发事件，而应当根据专业咨询制定适宜的策略来保护自身权益，以免无意中造成自身损失，尤其是考虑到当前房价的高昂，这样的后果无疑是痛苦的。
