在处理有关限购政策实施争议或购房资格认定异议的诉讼案件时，代理律师应充分考虑法律法规、政策背景以及司法案例，以下是对核心代理策略和法律关键点的汇总：
一、限购政策对执行异议的影响
1.限购政策的法律性质
限购政策是一种行政调控手段，尽管它并非法律或行政法规，却对合同的执行和物权的转移产生显著影响。《民法典》第209条明确规定，不动产所有权的转移必须经过登记方能生效。然而，限购政策使得过户登记成为难题，进而导致买方无法获得期待中的物权，也无法规避强制执行的威胁。
2.物权期待权的认定
最高法院规定，对于物权期待权的取得，必须存在通过登记手段获得物权的可能性。如果购房者在受限购政策影响下无法完成房产过户，那么即便他们符合《执行异议和复议规定》中的第28条（针对一般买受人）或第29条（针对消费者购房人）的相关要求，也无法获得物权期待权，且不能阻止执行程序的实施。
在关池案中，尽管买受人已全额付款并实际居住于该房屋，然而由于不符合海南的限购规定，最高人民法院最终裁决，该买受人无权阻止对该房屋的执行程序。
二、代理策略与争议焦点
1.审查购房资格与合同效力
合同的有效性：虽然限购措施并不直接使合同失效，却可能成为合同履行的阻碍。必须确认合同签署时买方是否具备购房资格，一旦合同有效却无法履行，买方可以要求开发商承担违约责任进行赔偿，然而并不能直接规避执行712的规定。
若买受人已在购房资格方面达到要求（例如社保缴纳达到规定期限），则可提出取消购房限制的请求，并要求对方继续执行合同并完成房产过户手续。
执行异议的四个要件审查
根据《执行异议和复议规定》第28条，需满足：
在查封之前，必须签署有效的契约文件；必须提交一份内容真实、具体标明时间的书面协议（参照网页4中唐某因合同期限冲突而遭受诉讼失败的案例），8。
查封前合法占有：需提交物业费、水电费缴纳记录等证据614。
支付全额或部分款项时，必须提交转账凭证、发票等相关证明，以免仅用现金支付造成无法提供充分证据的情况。
未因个人因素导致未能完成过户手续：此情况归因于限购政策，该政策被视为非个人因素，然而，必须提供证据表明已尽到应有的谨慎注意义务（例如，已查询相关政策）。
2.消费者购房人的特殊保护
若购买者满足《执行异议和复议规定》中的第二十九条（针对用于居住且无其他房产的情况），有权提出生存权益应优先考虑。然而，需留意：
限购政策在优先级上至关重要：即便符合第29条的规定，若因限购规定导致无法完成过户，仍然存在败诉的风险。
实质审查过程中，法院将着重核实房屋是否真正被用于居住，而非单纯依照“名下无房”这一标准进行判断。
三、实务操作中的关键点
1.证据链的完整性
请提交合同文件、支付凭证、占有权证明（例如装修相关票据、社区出具的证明）等，确保构建起一个完整的证据链条。
确保证据之间的一致性，防止因合同签署日期与手机号码启用日期不匹配等情况引发诉讼失败。
2.程序选择与诉讼策略
在执行异议被判定无效的情况下，当事人必须在15天的规定时间内向法院提起异议之诉，逾期将无法获得法律救济。
诉讼过程中，可以促进和解与调解的实施，例如在网页9中，申请人可以选择撤回起诉，以此目的在于保留房屋。
3.借名买房的特殊风险
关于协议的效力：一般情况下，以他人名义购置房产的协议是有效的；然而，若遇购房限制政策导致无法完成过户，实际买家将难以避免协议的执行。
若要主张借名合同的有效性，必须提供证据证明存在合意、实际出资以及占有事实，否则该合同可能仅被视为一般债权关系。
四、典型案例与裁判规则
1.支持排除执行的例外情形
限售期届满后，若该期限已经结束（例如，保障性住房满足5年期限），买方有权提出符合过户要求，从而排除强制执行的可能性。
若买受人于诉讼过程中成功获得购房资格，其资格补正或许能得到认可。
2.不支持排除执行的情形
即便知晓限购政策，购房行为依然发生：买受人未充分履行审慎注意的义务，法院有可能判定其行为有过失。
若借名人不能证实其真实权益，相关房产有可能面临强制执行措施。
五、总结与建议
购房前需严格审查当地购房限制规定和自身符合条件情况，以防签署无法实现的协议。
在诉讼过程中，核心焦点集中在“非因自身责任导致未能完成过户手续”以及“对物权所拥有的期待权”两个方面，通过加强证据链的构建来深化论证。
采取灵活的应对措施，通过调解、寻求和解或提起另案索赔（例如追究开发商的违约责任），力求最大程度地保障自身权益。
依据相关法律法规，包括但不限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28至29条、《民法典》的第209条，以及各地区的限购政策文件。
本文系上海市浩信律师事务所王俊伟律师依据裁判文书网信息进行汇编整理而成，如需引用，请务必注明来源。此外，读者还可参阅《二手房陷阱：买卖合同条款解析与风险防控》一著。王俊伟律师专注于房产相关案件的诉讼、执行及处理工作，特别在代理小业主对开发商提起的集体诉讼，即“蚂蚁对抗大象”的律师团队中表现出色。
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