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最近，网上有消息说万科的秘书对上海房价发表了意见。文章里，这位秘书提到：1990年东京房价涨到纽约的4倍时就开始下跌，1998年香港房价涨到纽约的8倍时也跟着跌了，现在上海、北京的房价还比北京低一些。这好像在说上海、北京的房价还有很大上涨空间，可能要再翻好几番。
事情的来龙去脉究竟怎样？那位董秘真的那样表态了吗？其所述言辞的内在依据又是否妥当呢？
来源：牛熊交易室（ID:niuxiong2016）
真相：2012年的研究，2010年的数据
网传万科董秘关于上海房价的看法是这样的：
真实情况果真如此吗？向万科董秘谭华杰求证后得知，这项研究源自其2012年的工作，并且是基于2010年的资料完成的。看，万科的董秘竟然成了替罪羊！
牛熊交易室，该平台关注日本管理学大师大前研一所著的《低智商社会》，书中提出一个观点，即如果一个社会群体普遍只热衷于传播各种传闻轶事，而缺乏对知识的渴求，特别是缺少独立思考的能力，那么这样的社会将难以发展进步。
有人通过后台留言表达看法，核心意思是说，虽然他不需要你分析房地产市场的那些论据，但希望你能明确表态，就像李大霄那样，即使观点错误也没关系。我感到非常抱歉，如果说我之前写的系列三篇文章以及我那本《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（这本书还让华尔街日报和金融时报多次采访我）都没有展现出立场，那我该如何回应你呢？
近日以来，除了常规的休憩时段，我始终在深入探究不动产领域，我不依据数字和理性展开论述，而是高谈阔论地预测涨跌，难道你就不担心受到我的影响吗？抱歉，我无意也难以忍受成为那种声嘶力竭的鼓吹者，我向来倡导个人自主的判断。毕竟，唯有你自己才能对自身负责。
好了，我们看看万科董秘是如何成了冤大头。
万科董秘实际是这么说的：
二零一零年，北京、广州和深圳的住宅区域在城镇建设总面积中的比例，显著不如纽约、东京；而工业区域所占份额却大幅度超过纽约、东京（相关数据详见后文）。上海没有公布此类信息，但该市的状况可能与北京、深圳、广州相近。
1990年东京每套房屋中位数价格是纽约3.2倍，不是4倍
北京和上海核心地带的住宅价格，跟纽约相比较，基本持平，稍微弱一些。不过，这5%和10%的差距，只是作为参考，并非经过精确计算得出的数据。
这项调查于二零一二年展开，其分析基础是一零一年的资料。尽管这些信息已经不再新颖，不过核心的判断依据依然有效
所谓北京、上海房价还要再涨6-8倍，绝非我的观点
也就是说，万科董秘没有表示上海房价会暴涨六倍以上，而且这个预测是2012年基于2010年的研究得出的。
上海真的比得上纽约吗?
但是，考虑到这类流言所带来的不良影响十分显著，牛熊交易室(ID:niuxiong2016)认真核查了相关资料，发觉万科发言人所述内容存在诸多值得商榷之处。
根据万科董秘的言论分析，谭华杰之所以对房地产领域持积极看法，主要归结为三个方面的原因。
首要缘由在于，北京、上海的房价水平须参照整个国家的经济规模来衡量。这些城市的地位理应等同于纽约，即为巨型经济体的中心区域，因此其房价与本地人口稠密程度、以及当地消费能力关联度并不高。
这种说法存在明显缺陷。纽约堪称世界金融之都，无论对人才的吸引力还是整体发展水平，都显著优于北京和上海。依据2015年公布的全球城市实力评估结果，纽约的综合实力位列全球第二，上海排第十七位，北京则处在第十八位。
上海的房价水平，可以看作是全国整体经济实力所支撑的，同样的道理，纽约的房价则可以看作是全球经济实力所支撑的。
中国贫富差距大，有钱人更多？美国贫富差距更大！
万科董秘提出第二点看法，认为国内财富分配不均现象显著，换言之，基尼指数数值偏高，说白了就是国内富裕人群数量庞大，这些富裕人群又集中在北京、上海等核心都市购置房产，因此分析房价只需关注国内的富裕人群即可。
不过牛熊交易室的数据表明，在评估财富分配不均的基尼系数方面，中国的差距程度其实不比美国更严重。
依据国家统计部门2015年所发布的信息，我国基尼指数测定为0.462，已持续七年呈现下降趋势，并创下十五年来最小区间值。与此同时，美国人口普查局所公布的资料表明，该国基尼数值高于我国，具体为0.476，且纽约市更是达到0.5048的水平。
因此就财富差距而言，中国和美国的区别并不显著，甚至可以说中国在缩小贫富差距这方面成效比美国更佳，那么为何中国的房价理应高于纽约呢？倘若你并不信任官方数据，不妨参考好莱坞电影里呈现的纽约景象。
中美、纽约基尼系数 资料来源：牛熊交易室
纽约的住宅用地比例高但面积少多了
万科董秘提出第三点理由时说明，在中国主要的一线城市，包括北京、广州和深圳，住宅用地在城市建设用地中的比例均不足三成，其中深圳的比例最低，仅占四分之一强。相比之下，纽约的居住用地比例高达四成多。因此，从居住用地的比例来看，国内房屋供应相对较少，房价超过纽约具有充分的合理性。
几大城市居住用地比例
北京上海的建成区面积达三千四百八十，三千五百九十，三千六百一十五，三千九百三十，而纽约整个城市的面积仅七百八十九。
即便依照全球通行的五十成用于建设用地的标准，整体三百九十四平方公里的建设用地总量，若以四成作为住宅用地占比来估算，其实际面积仅有一百七十三点五八平方公里。
上海居住空间在总建筑中占比为四分之一，按此比例最低估算，该市有六百七十三点四平方公里用作住宅区。二零一五年，上海的人口总数达两千四百一十五万，平均每人能分到二十七点八八平方米的居住面积。相比之下，纽约的居住空间人均分配量仅为二十平方米，比上海少约三分之一。
因此从住房供应角度分析，纽约的住房供应状况要比中国的顶级都市更为吃紧。
上海接盘侠在减少了，15年首现
从人口分布角度分析，纽约整个城市的人口密度达到每平方公里一万零六百三十六人，而上海则是一万三千八百零九人每平方公里。不过，如果将上海的宝山、嘉定、金山、松江、青浦、奉贤以及崇明这些区域排除在外，那么剩余部分的人口密度会提升到每平方公里一万二千四百四十人，这个数值要高于纽约。相关信息来源于上海2015年的统计资料汇编。
然而，3月1日晚上上海市统计局公布的最新统计报告表明，2015年年底上海市居民总人口数达到2415.27万，与2014年年底相比减少了10.41万。这是上海市居民总人口在十五年里首次出现下降。唉，承接者又变少了。
最重要的是：上海房价已超纽约
另外，牛熊交易室(ID:niuxiong2016)还进行了更深入的数据分析，依据纽约市政府规划部门发布的信息，2016年1月份纽约市公寓的价格中位数是53.95万美元，与此同时，根据2月29日发布的百城价格指数，上海房地产每平方米的平均价格已经达到了37114元
依据上海市统计局所公布的2015年国民经济与社会发展相关数据，该市人均居住建筑面积为35.5平方米，据此推算，一个三口之家的住房价格大约为60.8万美元，这个数额已经超过了纽约公寓的中位价格。
因此，万科的董事会秘书虽然是受害者，被网络传言误导，但就算从他的理由来看，道理和资料方面也存在明显问题。
