想买房的小伙伴们注意啦！
列入普通住宅限购范畴！
最新政策
上海限购再升级！
使用权房也限购了！
最近上海市发布了一项关于公有住房差价交换的新政策文件，里面明确指出针对拥有上海户籍的居民购买使用权住房将加以控制，这类房产已被归入普通住宅的限购范围之内。
整栋独用花园住宅的使用权房，不能买卖。
拥有两个或两个以上房产的上海家庭，无论是自有或租赁，都不允许再购买租赁型住房，此项有限购规定。
沪籍单身人士，若名下已有1处或更多房产，不论为租赁权或所有权形式，均不得再购置租赁权房产，此项有限制规定。
沪籍家庭中，若户口本彼此分离，仅能购置一个房卡对应的使用权房，不可同时购买多本房卡来使用同一套使用权房，此项有限制规定。
对附属于园林的房屋以及具有历史价值的建筑，其使用权，政府倾向于委托特定公司进行购置。
公司名义不能新购使用权房。
自2019年12月1日起实施，详细规定由各地方具体执行。
使用权房
这种类型的住房通常被称为租赁公共住房，它不具备所有权的属性，仅拥有使用权，实际上是与政府部门达成了长期的租赁安排。此类住房特指上海市内那些既不能出售又不是独立单元的成套公共住宅，对于这类住宅，其流转方式仅限于使用权的让渡和互换，整个过程类似于使用权证书上的姓名变更，承租权转移，也就是人们常说的“以差价换取房屋”。
使用权房种类：
有一种是老式石库门，还有新式里弄，以及旧式里弄，有老洋房，也有老公寓，这些房子是煤卫合用的老建筑。
另外一种是七八十年代的工房，煤卫独用；
使用权房的优势：
不受购买数量限制，无需占用购房资格名额（仅限上海户籍居民可购）；能够办理落户手续；具备拆迁补偿潜力；属于重点学区房产；部分租赁权性质的房产具备转为完全产权的可能性。
使用权房的劣势：
付款只能一次性付清，不能申请分期；整个买卖过程手续多，步骤复杂；房屋归属问题往往错综复杂，容易带来麻烦；变更所有权手续相当麻烦。
新政原文
第一条（目的和依据）
为了整齐公有住房价值互换行为，确保住户基本住所要求，保持公有住房管理规章，特制定此规定。
第二条（适用范围）
这项规定涉及本市行政区域中，居民租赁的公共住房之间的差价互换，这种互换活动被称为“差价换房”。
第三条（管理部门）
本市房产管理机构为差价调换工作的主管单位。各区房产管理机构负责本区域差价调换事务的管理，需强化对公有住房出租方及区房地产交易平台的引导与监管。
公有住房出租人负责办理差价换房的征询手续。
区房地产交易中心负责本区范围内差价换房交易审核工作。
第四条（原则）
差价换房遵循自住优先、自愿、公平和有偿的原则。
差价换房应当有利于提高公有住房的成套使用。
第五条（差价换房方式）
差价换房可以采取下列方式：
（一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；
（二）有偿转让公有住房承租权。
第六条 纳入本市公有住房出售范围的独用成套公有住房，其承租权不可以用第五条第二款所述方法进行价差置换。
第七条（不得差价换房的情形）
下列公有住房不得进行差价换房：
一栋完全独立的带花园的房屋，或者通过房屋置换后变成一栋完全独立的带花园的房屋
（二）产权不明晰的；
（三）已列入确定的房屋征收范围内的；
（四）已列入旧住房成套改造计划的；
（五）承租人拖欠租金尚未结清的；
租赁方在租赁的房屋中私自建造，或者带有违规建筑尚未解决的情况，
已启动行政处罚流程，或者因为争议已经进入法律诉讼或仲裁程序的情况；
（八）依法应当由出租人收回的。
第八条（征得利害关系人同意）
申请调换公房的人，必须先得到同住且持有本地常住户籍的住户的应允。
第九条（对象限制）
差价换房不得造成差价换房双方当事人新的居住困难。
外地住户及个人不能借助房屋价值差异交易来获取公共住房的租赁资格。房屋价值差异交易的户籍审核，要依照国家及本地的相关法规来进行。
任何公司或机构都不能借助价格差异来交换公有住房的租赁资格，不过，经市、区政府的指定，某些企业可以例外。
第十条（受让限制）
本市户籍家庭若已拥有两处或以上房产，涵盖公有住房租赁权与房产所有权的，将无法再运用第五条第二款所述的差价置换途径，以获取公有住房的租赁资格。
本市户籍单身人士，只要年满十八岁，并且名下已有至少一户住房，不论该住房是自有产权还是公有住房租赁，均不允许再依据第五条第二款所述的差价置换途径，来获取公有住房的租赁资格。
同住一个地方的多个不同户口的成员，不可以利用房屋价格差异，来换取同一套公共住房的租赁资格。
单一成套公共住房作为员工住房，需拆分分配给两户或更多承租人，若合并租户后进行房改售房并支付差价，经区房产管理部门审批同意，则可不受第一项、第二项规定的约束。
第十一条（有偿收回承租权）
承租公有住房的人，如果希望调整房屋，可以请求出租方，出租方会依照付费退出租赁的规则，拿回租赁权。
第十二条（花园住宅、优秀历史建筑的规定）
对于被市、区政府划定并需加以维护的花园式住宅以及具备历史意义的公共住房等有特殊价值的租赁单位，其租户若希望进行差价置换，应当由市、区政府指定的公司，通过付费解除租赁合同或者进行差价交换的方式，来获取该住房的租赁资格。
只要不是独立使用的成套公有住房，只要满足相关政策要求，只要经过相关流程转变为独立使用的成套住房，除了花园住宅之外，承租人就能够依照本市的房改售房政策来办理。
第十三条（价格）
涉及房屋买卖的定价需要当事人双方共同商议，而通过付费解除租赁合同来重新获得房屋使用权的情况，其价格则由当地房产管理机构依照规定，委托经过程序筛选的房地产评估单位进行评定。
第十四条（合同的订立）
差价换房的当事人应当订立书面合同。
差价换房合同的参考范本系市市场监督管理局与市房屋管理局共同拟定。进行差价换房的相关方需依据该范本来签署协议，或者可以参照其内容来制定合同。
第十五条（征询）
进行公房交易转让的人，在签署正式协议之前，需要拿着《租用居住公房凭证》之类的文件，向公有住房的出租方正式询问他们的看法。
出租公有住房的管理方需在收到书面征询后十五天内作出书面回应。若拒绝按差价调换住房，须陈述缘由。
第十六条（查询）
依照该办法第五条第二款所述方法进行房价调整换房，受让人需遵循本市相关要求，携带身份证明、户口本以及婚姻状况等文件，前往公房所在地的区房产交易管理部门的查询服务点，申请核实个人家庭（涵盖本人、另一半及未满十八岁子女）名下拥有的房产情况，这包含公有住房租赁权益和房产所有权的登记信息。
第十七条（申请差价换房）
进行价格差异置换的双方，须从协议签署时算起，在十五天期限之内，依照以下准则完成差价换房的相关流程：
互换租赁权公有住房若位于同一行政区域，需前往该住房所在地的区级房产交易管理机构申请；若互换租赁权公有住房分处不同行政区域，则应向租赁价格较高的住房所在地的区级房产交易管理机构申请。
通过付费方式让渡公共住房租赁权益的，需前往该公共住房所在地的房地产交易管理部门申请办理。
第十八条（差价换房应当提交的材料）
差价换房当事人申请差价换房时，应当提交下列材料：
（一）差价换房合同；
（二）租用居住公房凭证；
（三）有效的征询和查询结果书面材料；
此地有本市常住户籍的合住者签署的书面文件，表明其同意进行差价置换住房的事宜，文件内容真实有效，具有法律效力。
（五）双方当事人的身份、户籍等证明材料；
（六）当事人双方保证，在办理房屋差价交换手续后，不会引发新的住房难题的书面证明文件。
租赁公共住宅并打算合并住户后进行房改出售的，需要以差价置换房产的，还必须呈递区房产管理机构审批过的书面文件
若依照该办法第五条第一项所述方法进行价格差异调换房屋的，则不必递交查询情况的相关文书。
第十九条（差价换房的审核）
若差价交换房屋的双方准备好的所有文件都符合要求，区房地产交易管理部门就必须接受申请。
区房地产交易中心需在受理申请后五个工作日内，依据差价换房者递交的文件，并经区房屋行政管理部门核实，办理相关审核手续。若符合相关规范，应发放《差价换房确认书》；若不符合规范，则不予办理，同时书面告知差价换房者。
第二十条（变更租赁关系）
获得公有住房租赁权利的个人，要在收到区房地产交易管理部门核发的《价格调整换房通知书》后七天之内，带着价格调整换房协议书、租住公共住宅的证明文件、个人身份信息文件以及《价格调整换房通知书》等必要文件，向出租方申请办理公有住房租赁情况变更的手续，领取新的《租住公共住宅证明文件》。
第二十一条（合用部位的使用）
置换房产时，公共空间的部分保持原有状态，并且不能妨碍邻近住户对公共空间的部分的正常使用。
第二十二条（租金的交纳）
在通过价格差异置换获得公有住房租赁权之后，相关人士需要依据当地公有住房费用准则的具体条款，缴纳相应的租赁费用。
第二十三条（继续承租）
房改后的公房，产权归属维持原状。租期内，若承租人失去民事活动资格、离世或迁出本市，其本市城镇户口的配偶或直系亲属可接续租用，同住人依旧拥有居住权。接续租住的人选，可由已获得公房租赁权的当事人选定；当事人未作指定的，可依照财产传承的次序来决定。
第二十四条（执行公房租金标准的非国有住房）
依照政府部门制定的公共住房费用收取准则，那些非国有资产性质的房产，例如政府负责照管的私人住宅，或是政府作为中介管理宗教组织房产等，若需通过差额置换方式处理，具体操作流程将另行由城市房产管理机构制定说明。
第二十五条（施行日期）
这个规定从2019年12月1日开始执行。1999年公布的《上海市公有住房差价换房试行办法》也跟着作废了。
延伸阅读：2019年上海限购政策
1、单身人士
一、单独名下有房，限购
二、个人名下没有房产，自身与双亲在二零一一年一月三十日以前，合计不超过两处（包含两处），能够购置新的住宅
三、个人名下无房产，其父母在2011年1月30日之前，共同拥有三套或以上住房，因此禁止购房
2、已婚人士
一、夫妻双方都是沪籍
夫妻双方在2011年1月30日之前，每户家庭合计不超过两套，包含两套，可以另外购买一套住房
夫妻一方在2011年1月30日之前，与父母合计拥有三处房产，而另一方则没有任何房产，因此可以购买新的住房。
夫妻一方在2011年1月30日之前，与父母合计名下有三处房产，另一方与父母合计名下有一处房产，双方可以再购置一套新的住房
夫妻一方在2011年1月30日之前，同父母合计拥有三处房产，另一方同父母合计拥有两处房产，双方可以再购置一套新的住房
e、夫妻一方在2011年1月30日之前，与父母合计名下房产超过四套，包含四套，则无法再购置房产
二、夫妻双方有一方是沪籍，另一方是非沪籍
首次购置的房产证，可以由非上海户籍的一个人单独申请，不过必须提交已缴纳五年社保的凭证，或者提供已缴纳五年个人所得税的证明。
b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购
三、夫妻双方都是非沪籍
购买仅限一套房产，夫妻双方需满足条件，至少有一人具备社保或个税缴纳记录，该记录须在购房行为发生之前，且持续缴费时间不少于五年。
购房须提交文件：夫妻双方的户籍证明、身份证明文件及复本、与房产销售方签署的购房合约或契约、首期购房款项的银行凭证及复本。此外还需个人住房贷款申请表格，其格式由银行指定。
依据2016年3月24日上海市人民政府办公厅发布的文件，该文件由市住房城乡建设管理委等四部门联合制定，内容涉及完善住房市场与保障体系，旨在促进房地产市场稳定发展：外地户籍居民在上海购房，必须满足一个条件，即从购买房产的那天算起，之前连续五年以上，要么每年都缴纳个人所得税，要么持续参加社会保险。
2019年上海购房贷款政策
附：上海普通住宅和非普通住宅的区别
常规住宅需在房产性质、交易价位、建筑空间三个维度达到相应规范。若无法全部符合，则属于非常规住宅。
房屋种类：高度达到五层及五层以上的复式住宅；高度低于五层的传统式、现代式连排住宅，以及老旧式连排住宅等。
交易金额：位于内环区域，每套房产不超过四百五十万元；处于内外环交界地带，每套房产不超过三百一十万；坐落于外环区域以外，每套房产不超过二百三十万元。
（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。
上海新房购房流程
1.确认购房资格
2.看房选房
3.认购签约
4.付款贷款
5.验房收房
6.交税费办产证
7.装修/入住
上海二手房过户流程
提交过户所有资料：上下家全部到场
隔天/当天领证：交易完成
核价：第一天开始
交易中心预受理单：4个工作日后
PS：最新不动产交易登记已缩至5个工作日！
统一接收申请文件，接着在内部进行资料传递，同时开展多项业务同步处理，设定一致办理周期。具体来说，就是由专门的窗口集中处理提交的资料，然后依次完成房产信息核实、购房资格验证、税费缴纳以及产权登记等环节，最后通过邮政速递服务送达相关材料。
上海房产税征收标准
征收范围
上海房产税征收范围是上海市全市，
只要超过规定免征的面积都需要依照相关规定缴纳个人房产税。
征收对象
1.沪籍居民家庭在沪新购且属于该居民家庭
第二套或更多套的房产，涵盖新买的二手房以及新盖的商品房，
2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。
房产税计算
1.如果你是上海户籍：
(1)房产的人均住房面积小于60平方米就不用交税；
(2)人均住房面积大于60平方米的：
应缴税款等于房屋整体面积减去六十乘以家庭成员数量,再乘以二零一一年以后购入的房产价值,接着乘以百分之七十,最后再乘以百分之零点四
若新房售价高于上海市的均价，则税率将从0.4%调整为0.6%。
应缴税款等于房屋整体面积减去六十乘以家庭成员数量，再乘以二零一一年以后购入的房产价值，接着乘以百分之七十，最后再乘以千分之六
2.如果你不是上海户籍：
应缴税款等于房屋整体面积乘以二零一一年之后购入的房产价值，再乘以百分之七十，最后乘以百分之零点四
若房屋售价超出上海市的均值，税率将从0.4%调整至0.6%。
应缴税款等于房屋整体面积乘以二零一一年以后购入的房产价值，再乘以百分之七十，最后乘以千分之六。
具体数额的核算与实际数额之间或许存在出入,实际缴纳的数额须以网络核定的数额或当地税务部门书面告知的数额为依据。
缴税材料
纳税人员前往金融机构或税务服务窗口办理纳税业务，须提供房产所有者身份证件正本，该证件需为户主身份证明之一。
