8月29日，一些金融机构通告，上海地区经营性个人住宅贷款的利率标准不再对首次购置和再次购置的房产加以区分。据房产业界资讯人员了解，经过这次利率的变更，上海地区新申请的首套房产贷款利率最低能够降至3.05%，新申请的再套房产贷款利率最低能够降至3.09%，凡是原先的再套房产贷款利率超过3.36%的，都可以调整至3.36%。
申请第二笔存量住房贷款利率降低，贷款人能够自己在手机银行办理。目前，已有上海居民成功在建设银行手机软件上把二套住房贷款利率从早前的3.45%（LPR-5BP）调整为3.36%（LPR-14BP），减少了9个基点。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，上海房贷利率政策出现正面变化，取消了首套与二套住房贷款的利率差别，但首付款比例政策维持原状。这一变动明显减轻了购买改善型住房的借款人负担。以100万元贷款金额计算，每月的还款金额能够节省超过200元，30年总共可以节省大约8万元。
二套房贷利率低至3.09% 手机操作即可下调利率
最新房贷利率公布，首套最低为3.05%，二套最低为3.09%。9月1日，工行上海方面相关人员透露，该行已依据住房贷款新规更新了利率水平。调整前，上海地区二套房贷在郊区执行3.25%的利率，在市区执行的利率为3.45%。
此次住房贷款利率的变动，也影响到已存在的贷款合同。中国工商银行的相关人员表示，对于第二套已发放的贷款，利率最低能够调整为百分之三十六。假如当前利率已经低于百分之三十六，那么就不能继续降低了。另外，如果贷款人曾经申请过提前偿还贷款，在利率调整之后，贷款总额会变大，支付利息会变小，需要补交的还款总额也会跟着变化。
当前不再区分首套与二套房，房贷利率跟贷款占比、额度相关。占比低于五成，额度不超过五百万元，首套房贷利率可低至三点零五，二套房贷利率可低至三点零九；占比高于五成，额度超过五百万元，首套房贷利率可低至三点一，二套房贷利率可低至三点一四。
上海商业性房贷利率新规情况。易居研究院统计制图
农业银行针对二套存量房贷，同样可以将利率下调到3.36%。一位农业银行的工作人员表示，9月1日，有几名二套存量房贷利率为3.3%的客户，未能成功办理利率调整手续。
在股份制银行中，招商银行也进行了相同的调整。招商银行的上海分行人员表示，该行新增加的首次购房贷款利率同样是最低为3.05%，第二次购房贷款利率最低为3.09%，具体的房贷利率需要根据房产所在位置，以及借款人的信用状况等因素来确定。
北京银行上海分部相关人员透露，现阶段二套房贷借款人具备转为首套房贷款利率的资格，存量房贷利率若超出上季度全国新放贷款利率平均水平三十个基点，便允许申请调整加点数，重新设定的加点数不得低于上季度全国新放贷款利率平均水平三十基点。实际加点数会参照市场供需状况、借款人信用资质、贷款抵押物变动等条件来决定。
还有多位银行职员表示，通过手机银行平台可以自行申请降低第二套房贷款的利率。根据贝壳财经记者的观察，在工行、农行、招行、建行等金融机构的手机应用里，专门的贷款服务板块里设有利率调整功能，用户直接点击就能自行处理。
工商银行贷款专区可申请房贷利率调整。工商银行APP截图
银行接连宣布房贷新政 100万元贷款每月还款少200元
8月25日，中国人民银行上海总部公布上海房贷新规，指出上海市商业性个人住房贷款利率今后不再区分首套和二套；银行机构需依据自身经营情况、客户风险程度等要素，自主设定每笔贷款的利率数值。
上海房产相关政策公布以来，8月29日，包括四大国有银行在内的多家金融机构纷纷宣布改进个人住房贷款利率的设定方式，依据上海市《关于改进本市房地产相关规定的文件》（沪建房管联〔2025〕417号）的要求，在贷款利率的设定上，银行不再区分购买首套和第二套住房的不同情况。
公告表明，个人住房商业性贷款的利率，会依照上海市场利率自律机制的规定，同时考虑银行自身的经营情况以及借款人的风险等级，最终做出公平合理的设定。
当存量房贷利率的加点数额超出上季度全国新发放房贷利率平均值并超出三十个基点时，借款人具备申请变更利率加点数额的资格。重新商定的加点数额至少要等于上季度全国新发放房贷利率平均值加上三十个基点，同时也要不低于重新商定之际本市房贷利率加点数额的下限，倘若存在这样的下限。最终确定的加点数额会综合考量市场供需状况、借款人的信用资质以及贷款担保情况等多元因素。
全国最新公布的房贷利率平均加点数等于央行上季度公布的全国房贷平均利率减去那个季度内所有月份五年期以上LPR的平均数。
中国银行上海分部个人住宅信贷服务联络途径。中国银行上海市分部公众号展示内容
严跃进表示，新规实施后，以100万元为贷款总额，每月的按揭还款额能节省超过200元，30年合计能节省大约8万元。虽然推行期间，首套和二套房的贷款条件还有轻微不同，但整体利率已经降到较低位置，差别明显收窄。
严跃进补充说明，对于一些购买第二套房产时贷款利率较高的群体，相关部门再次下调了九个基点，切实减轻了他们的还款压力。这一调整不仅缓解了购房者的经济压力，也降低了金融机构遭遇的提前偿还贷款的情况，从而促进了民众的消费水平。
上海房贷利率最新调整取消了首套房与二套房的差别化对待，这对购房人群特别是希望改善住房条件的人士触动明显，使得他们能以更低的代价购得房产，同时增强了他们的购房实力，从而带动了改善型住房需求的释放，这是金融监管政策专家周毅钦的看法，对于房地产领域来说，这样的措施有助于调整供需之间的结构性失衡，重建市场信心，并推动房屋交易量增长。
中指研究院上海数据负责人张文静谈到，在上海“8.25”房产新政实施后，购买第二套房的贷款利率显著降低，切实减轻了还款人群和意向购房者的经济负担。观察市场情况可以发现，政策公布以来，外环地带二手房的房源数量变动并不显著，不过看房人数明显增加，这表明新规有效刺激了购房和房屋置换需求的释放。当前市场供需情况尚未明朗，买卖双方借助政策支持，一起寻找新的价格均衡状态，该政策总体上不仅大幅度提高了市场看房和交易活跃度，也对稳定房地产市场的未来走向产生了正面效果。
房贷利率是否会进一步下调？LPR或仍有继续下调空间
房产政策现已基本完成调整，近期内此类政策预计不会出现显著变化。关于存量房贷利率是否有可能降低，需要根据整体经济状况以及市场状况来决定，其中包括LPR的走向。严跃进也这样表示。
周毅钦对此表示，经济发展目前处在确保稳定的关键时期，减少企业和个人贷款费用是当前调控的重点。当前市场利率普遍呈现下降趋势，长期贷款市场报价利率还有进一步降低的空间，再加上银行调整了住房贷款的定价方式，所以未来住房贷款利率有望继续下降，这有整体经济形势作为基础。
招联首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼分析，近期上海市二套房贷利率可能降低，趋近于首套房贷利率水平。此举能够帮助降低居民贷款利息成本，缓解居民购房压力，从而增强居民购房意愿和支付能力，从需求方面推动房地产市场稳定发展。
张文静表示，鉴于国家取消“限购、限贷”的政策方向，二套房贷利率正逐步向首套房贷利率靠拢，利率降低是今后的发展方向。现阶段，新批准的二套房贷利率已接近首套房贷利率。不过，银行自我约束的制度，公司的运营情况以及客户的信用问题等要素，导致现在市面上第二套房的剩余房贷利率还在正常变化过程中，还没有调整到最终水平，往后还有进一步降低的可能性。
董希淼接着说明，银行需要依据客户的条件以及自身的运营状况，恰当设定个人购房贷款的利率水平，各家银行、各类客户的房贷利率或许会有差异。上海市修改了房贷利率的确定方法，目前仅北京市和深圳市对房贷利率设定了最低标准，估计这两个城市可能会依照上海市的做法，不再设定首套和二套房贷利率的最低值，也不再区分首套和二套房贷利率。
严跃进同时强调，针对存量房贷利率，银行必须加强说明。银行已受理房贷利率加点调整申请，因此，如何明确无误地阐释政策至关重要。客户或许会对最低利率的确定依据存有疑问，比如二套房贷利率为何无法降至与新房贷款相同的低标准。银行必须做好周全准备，借助公平合理的说明，打消客户的困惑，保障政策顺利推行。
严跃进表示，上海房贷利率的变动，反映出地方政府稳定楼市的意图，意在运用有效手段，确保房地产市场不再下跌，而是恢复稳定状态。房地产市场的稳定，是探索发展新路径的前提，只有市场保持稳定，新模式才能顺利实施。所以，增强住房需求，将是今年后续的重要任务，通过改善政策氛围，满足合理的居住需求，从而推动房地产市场实现更高质量的发展。
新京报贝壳财经记者 徐雨婷 姜樊 编辑 陈莉 校对 柳宝庆
