上海房地产重大新政终于出台了。“我的客户都比我先知道了，好几个客户都给我发新政策，感觉要忙起来了。”一位大型连锁房产中介的内部人士对第一财经记者表示。
5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，从社保缴费年限、购房资格、首付比例、房贷利率等多个方面全面优化住房市场政策，更好满足居民刚性住房需求和多元化改善性住房需求。新政策将于2024年5月28日起施行。
易居智库认为，作为率先响应政策号召、调整限购、限贷、利率等政策的一线城市，上海稳楼市的决心和积极性可见一斑，各项政策的综合效应致力于减轻居民还贷压力，提振居民信心。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，上海房地产一揽子政策将发挥积极作用和效果，政策统筹市场与保障、存量与增量，在提高住房质量、促进工作与生活平衡的同时，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。政策的落地将更好地引导市场预期、增强市场信心，将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。
业内分析人士预计，另外三个一线城市及其他省市也将积极跟进，尤其是目前仍保留限购措施的7地（北京、广州、深圳、石家庄、海南、天津），很有可能在现有限购措施基础上做出调整。
放宽购房资格要求
此次新政最引人注目的莫过于限购政策的优化，涉及内容丰富，涵盖了非上海户籍、人才、单身、离婚人士、企业、多子女家庭、赠与等各个方面。
对非上海居民购房，社保或个税缴费年限由“连续缴费5年及以上”缩短为“连续缴费3年及以上”。其中，对在五大新城、南北改造等重点区域购房的非上海人才，社保缴费要求由3年缩短为2年；自贸区临港新片区继续执行缴费1年的要求。
与此同时，非上海户籍居民购房范围也大幅扩大，非上海单身人士购房范围扩大至外环线以内的二手房；非上海人才购房范围由原先的五大新城、南北改造等重点区域扩大至全区。
上述政策放宽了购房资格，直接扩大了可以买房的人群和购房范围。易居研究院研究总监严跃进表示，通俗地说，就是非上海地区购房者，只要缴纳3年社保，无论未婚还是已婚，都可以在黄浦区、虹口区等市区购买一套二手房，为满足刚需住房创造了有利条件。
上海中原地产分析师陆文曦也表示，符合条件的非上海籍单身人士，可在全上海内购买一套二手房。此举将给予购房者更多选择，如果选择购买外环以内的二手房，也意味着盘活存量市场，让改善型购房者有机会卖掉二手房再买新房，有助于打通新房和二手房之间的房产链条。
新政策还放宽了离婚后购房和赠与住房的要求。新政策规定，取消离婚购房计算住房套数合并计算的要求。夫妻离婚后购房的，不再计算离婚前家庭拥有的住房套数。同时，对于赠与住房，捐赠的住房也不再计入捐赠人拥有的住房套数。
而早在2021年初，上海就已明确“夫妻离婚，任何一方自离婚之日起3年内购买商品住房的，该方拥有的住房套数以离婚前家庭拥有的住房套数合计计算”。同年7月，上海又出台新规明确，以赠与方式转让住房的，自转让登记之日起5年内，该住房仍计入赠与方拥有的住房套数。
陆文熙认为，上述两项新规其实是对此前严格要求的合理放松，避免非常时期过严的政策误伤正常的购房需求。上海某央企市场部负责人也对记者表示，放宽离婚购房规定，意味着富裕客户也能获得离婚购房资格，改善型客户群也有望扩大。
此外，对有两个以上子女的家庭，无论是否为上海户籍，均可在执行现有住房限购政策基础上再购置一套住房；同时，对多子女家庭，优化个人住房贷款首套住房认定标准，减轻购房利息负担。
在易居研究院看来，上海此轮政策不仅旨在提振楼市，更是为了长期高质量发展积蓄力量，发挥城市优势吸“人气”，提升城市活力，激发城市发展动能，缓解人口老龄化、少子化等压力，未来不排除政策进一步放松的可能。
进一步降低购房成本
在降低购房门槛的同时，上海还有效优化住房信贷政策，不断降低商业贷款和公积金贷款等房贷成本、首付比例、利率、额度等。
从首付比例来看，此次有较大幅度的下调，此前首套房首付比例为30%，二套房首付实行差别化政策，青浦、嘉定等地区为40%，主城区为50%。
新政后，首套房首付比例降至20%；二套房首付比例仍然执行差别政策，自贸区临港新片区和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区降低至30%；主城区为35%。
陆文曦分析，首付比例大幅降低，对释放刚需和改善型购房者的购买力都有明显帮助。对于改善型购房者来说，目前二手房成交时间较长，议价空间很大，如果急于成交，房东可能要给出挂牌价8折甚至更多的折扣才能促成成交。大幅的价格优惠可能会导致业主推迟或搁置换房计划。
“现在首付比例大幅下降，首付压力明显减轻，有置换需求的房主不用急着卖一套买一套，可以先买一套新房，用二手房卖掉的收益去抵贷款等，交易的紧迫感、焦虑感会缓解很多。”陆文曦说。
同时，房贷利率的调整也能有效缓解月供负担。根据新政策，首套房商业贷款利率调整为LPR减45个基点，即5年以上房贷利率最低为3.5%；二套房LPR减5个基点，最低为3.9%，嘉定、青浦等6个行政区为3.7%。
据中原地产介绍，二套房贷款利率降幅最大，由4.25%降至3.9%，如果采用等额本息还款方式，贷款100万元、期限30年，每月还款额为4717元，总利息支出为69.8万元，比之前分别减少了约202元和7.3万元。多重金融政策叠加，将让购房者有效降低购房成本。
陆文熙分析，自5月17日全国保障房交付工作视频会议召开以来，各部门提出多维度、多方位的政策措施稳定楼市。上海作为一线城市，市场对其稳定楼市的政策预期较高，近几日新客量、业务咨询量等前期指标开始好转，当前政策落地和利好消息兑现将进一步强化楼市趋稳的心理预期。
事实上，政策发布后不久，开发商和购房者就立即行动起来。记者从上海龙湖青云雀了解到，该项目今日启动“24小时不交房”模式。目前，购房者正在售楼处进行签约，部分客户在沙盘前洽谈购房的最后细节。
此前打折的楼盘也纷纷发出内部通知，称楼盘价格将有所调整。有楼盘销售连夜约好客户，称“今晚就有三四个客户过来谈。”有房产中介也开始接待前来咨询的购房者，称“正在给客户讲解政策，忙得不可开交。”
上海某楼盘销售经理表示，此轮政策有望加速社保快交完的客户和想买二套房的客户入市。
“6月是上半年收官的重要时间节点，此时出台政策，对促进房地产交易企稳具有重要意义。”陆文曦称，政策无论对刚需购房者，还是希望改善居住条件的购房者，都发出了友好信号，房地产交易量有望企稳回升。
（本文来自第一财经）
