2008年，上海街头流传着这么一句笑话：
“上海的内环、中环、外环是怎么划分的？”
“房价3万以上叫内环，2万以上叫中环，1万以上叫外环，5000以上的房子，请仔细看售楼处电话是不是0512开头的！”
随着上海的不断发展，房价已经不能简单划分为“内环、中环、外环”，新房价格比早已打破3-2-1的均衡比例。近三年来，上海内环新房价格早已跨过10万元/㎡的门槛，翠湖天地四期均价甚至已达14.3万元/㎡；中环内外新房价格已从8万元/㎡上涨至10万元/㎡；至于外环新房价格，部分地块已经开始逼近7万元/㎡。
以浦东周康“新地王”保利首松为例，最新认证的复式别墅及少量独栋均价为6.95万元/㎡，周康所属周浦房价为何如此之高？
01
上海外环线房价突破7万 逼近中环线房价
首先我们来看看外环附近区域的房价情况。
上海从市中心到郊区一共有四条环路，分别是内环、中环、外环和郊区环。它们不仅负责交通，还影响房价。如果我们沿着外环画一个圈，我们可以看到外环沿线有几个相邻的街区，分别是杨行、南翔、江桥、七宝、莘庄、周康、唐镇和外高桥。
杨行，这个昔日名不见经传的小镇，在宝山区的规划下，将成为北部交通枢纽，除了已开通的1号线、3号线外，未来19号线、21号线也将经过杨行，上海高铁北站也规划于此。 → ()
杨行区域新盘不多，从位置上看距离地铁站比较近，因此房价相对宝山区域较高，以万科四季都会为例，目前杨行区域新房价格已超过4.5万元/㎡。
提到江桥，首先想到的便是“北虹桥”这个新代名词。江桥位于上海西部，连接普陀、长宁。13号线的开通、14号线的建设，以及万达广场等商业配套的完善，为该区域带来了一定人气。加之虹桥商务区的辐射效应，吸引了不少刚需客户。以保利云尚为例，江桥新房均价已突破5万元/㎡左右。
南翔是嘉定区最早开发的区域之一，经过十多年的建设，教育、交通、商业配套等已趋于成熟。商业方面，目前运营的中业翔腾广场、南翔泰贸、华润五彩城等均为大型商业综合体，32万平米的印象城正在建设中。如今南翔新房源不多，房价早已冲上5万元/平米大关。
七宝板块现有万科小区、东方花园小区等多个成熟大型住宅小区，新盘较少，目前七宝板块新房均价已达6.5万元/㎡。
唐镇商品房市场起步较晚，与很多其他区域不同，唐镇商品房是从高端别墅小区起步的。2003、2004年前后，棕榈泉花园、铂宫别墅、圣马力诺桥等高端别墅在唐镇出现，成功吸引到不少在金桥、张江工作的中高端客户。目前唐镇新房价格区间在4.5-6.5万元/㎡。二手房方面，唐镇仁恒东郊、绿城玉兰府等均长期在7万元/㎡左右成交。
莘庄不仅是闵行的代表，更是2040年规划中的主城新副中心之一，接替徐家汇“南大门”的位置。如今，莘庄的生活配套、交通十分完善，居住在此的人们不用出城就能享受商圈的繁华。商业方面，凯德龙之梦、中盛世界商城以及在建的莘庄TODTOWN都对板块起到了巨大的带动作用。
莘庄是首个房价突破7万元/平方米的区域，两年前，莘庄天汇、皇都花园的均价就已达到7万元/平方米，金汇海上明珠的均价更是达到7.1万元/平方米。
作为自贸区住房需求首当其冲的地块，外高桥成为去年上海最火爆的房地产地块之一。其大致分为高桥小镇地块和森兰国际社区地块。高桥小镇地块新房以基本需求为主，森兰国际社区走中高端路线。外高桥新房价格约在5-6万元/㎡。
02
神奇的周浦，房价接近7万元/㎡
我们再来看看周康篇中的周浦。
周浦的房价一直是个谜，2018年新城西岸公园以5.8万元/平米首次开盘后，后续项目大多以此价格开盘。不过，5.8万元/平米价位的项目中，不乏明天华城、浦发东悦城等以“4”开头的项目，屡屡刷新人们对周浦房价的认知。
新城、东园、保利等项目均价接近6万元/㎡，而博览精舍、明天华城等项目均价都在40多，浦发甚至“低得离谱”，才4万出头。不难发现，2018-2019年，周浦新房均价在4.1万至5.8万元/㎡之间，价格跨度颇大，而5.8万元/㎡更是周浦房价的“天花板”。
我们来看看几个项目的募资情况，募资额在4万元以上的项目，基本募资情况都还不错：
博览精舍的预订数量与可售房源数量接近，开售后很快就被一抢而空。
明天，花城的预订量将超过可售房源，开盘首日便被抢购一空，十年老楼盘将全部售完。
浦发东岳城虽然认购率只有51%左右，但全天大小基金共售出300余单位，另一方面也说明板块持续供给与饱和需求存在一定的关系。
5.8万元/㎡左右的项目认购数量普遍远少于推介房源数量，但经过一定时间的后续销售，几乎全部畅销：
新城西岸园三次开售共推出857个住宅单位，开售一年多以来，所剩单位已不多，且多为大户型，总价较高。
东园银栖雅开业不久便遭清盘。
周浦最贵楼盘保利首松一期仅剩4套在售。
由此可见，周浦均价为5.8万元/㎡，市场普遍接受此价格。
2020年，周浦房价天花板再度被打破。去年首次推出的保利首松，在新房均价6.95万元/㎡后，再度售罄，逼近7万元/㎡大关。此次推出的是建筑面积约125-130㎡的叠加产品，传言总价在千万级。同时还推出了一些建筑面积约87-95㎡的别墅。
03
周浦的房价为啥这么高？
周康地区作为大浦东的地理中心，历来是上海产业和人才的聚集地。
自2006年起，周康板块新房成交量一直处于相当高的水平。
2009年也是一个爆发的一年，成交均价突破1万元/㎡，环比增长64%，呈上涨趋势。
2013年，周康地块成交均价突破2万元/㎡，成为原南汇区首个突破2万元/㎡的地块。如今，在庞大的现代服务业引擎的带动下，周康地块的地位进一步提升，吸引了多家大型开发商入驻。
2016年，周康房价突破4万元/平米，成为当时继莘庄、七宝等区域之后，外环内为数不多的房价4万+的区域。
2020年，周康板块周浦凭借“地王”新盘保利首松，以7万元/㎡的价格加入“豪宅俱乐部”。周浦到底有何魅力？
①周康部分地区直接纳入“张江科学城”超级计划。
张江科学城未来规划工作人口约88万，但核心区暂无新增商住用地规划。周康作为张江科学城内的优质居住区，未来将有望满足数万中高端人才的住房需求，片区价值想象空间将再度跃升。
②生活配套设施进一步完善
公共交通方面，除了已经开通的地铁16号线外，被誉为“换乘王”的地铁18号线也有望今年开通，未来将连通14条线路，只需一次换乘，即可抵达城市各大商圈。
△地铁18号线车站示意图
教育资源方面，在已有的上海英国学校浦东校区、中国福利会幼儿园、尚德实验学校等优质国际学校基础上，著名的明珠教育集团还计划在此打造一所九年制“未来科技学校”。
△明珠小学校长倪中华在今年新生家长会上
③Costco上海的第二家门店落户周康
商业配套方面，除了已经开业的万达、新天360、永乐、绿地缤纷广场等商业综合体外，前段时间在大虹桥颇受追捧的Costco今年也将选择周康作为其上海的第二家分店的选址，将为该区域带来全新的购物和生活理念。
△上海华漕Costco
04
Poly First Project 有三个备受争议的弱点。你愿意为这样的项目付费吗？
保利首松拿下周浦地王后，想要成为周浦的标杆品质，但保利首松存在三大弱点。
①地铁太远
距离地铁较远是一大缺陷，Polysong距离今年即将开通的18号线仅有2公里。
终于找到24号线的规划图了，据说临海公路上有站。
然后我仔细一看，发现这条地铁线2020年开工，2030年通车，吓了我一跳，居然要10年才能完工，这意味着保利首松的业主们如果想坐地铁出行，未来10年内要忍受2公里的距离。
②商家距离太远
周浦的商业虽然发展缓慢，但大多集中在周浦镇，配套设施距离楼盘太远，以周浦万达为例，距离项目就有2.7公里。
③周边太偏僻
人们常常抱怨Polysong周围的环境，说周围“什么都没有”。
笔记：
