9月1日至9月30日，上海网上销售二手房17451套，日均成交582套，较8月增加约2451套，增幅17%。其中，25日至30日共售出2,757套，较上周有所减少，因9.29。30日两天为中秋假期，未超过18,000套，因此在线签名数据减少是正常的。从交易量来看，10月份二手房交易将趋于稳定。上海二手房价格已基本见底，不存在大幅下跌的风险。希望10月份上海房地产政策利好，对成交产生积极影响。影响。
9月1日至30日上海二手房交易数据：
8月30日，继广州在全市率先推行“认房不还贷”新政策后，北京、上海、深圳等城市纷纷效仿。这意味着，银行在审批个人住房贷款时，不再将购买第三套（含）及以上普通住房的贷款记录计入家庭住房贷款总额。过去，购买第三套住房的购房者需要全额还清之前的贷款，然后才能申请另一笔贷款。新政实施后，改善后的无贷买房消费群体得到释放，购房意愿明显提振，带动一线城市楼市成交激增。
中原地产数据显示，9月前两周，北京二手住宅成交量较8月同期分别增长88.4%和55.5%。广州在9月的第一周甚至创下了近五年来的单周最高成交量。
但这种购房热潮是短暂的。北京中介机构报告称，上周成交量较前两周萎缩约50%。北京某大型代理公司丰台区店张经理表示：
“新政后的前几周确实很热，现在市场没那么热了，感觉已经恢复正常了。”
广州自9月中旬起进入调整期，万科、碧桂园等主流开发商成交量较前一周下降20%左右。广东省城市规划研究院院长李玉佳判断，从全月数据来看，9月确实好于8月，但政策动力逐周减弱。新政策实施一个月后，市场已逐渐恢复正常。
“认房不贷”新政起步火爆，但后劲不足，因为它只释放了一线城市长期以来的改善需求，对大量目标客群影响有限——没有房子或需要第一个家的人。易居研究院黄文刚认为，新政策对已有改善的存量客户有短期激励作用，但增量驱动力有限，未来政策结构仍需进一步优化才能持续释放刚性需求。
刚性需求仍需缓解
一线城市房价连续五年上涨后，去库存压力并未明显改善。国家统计局数据显示，2022年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降22.2%，房地产开发投资增速回落至5% 。 8月深圳住宅待售面积同比增长近40%。
在供需持续紧张的背景下，“认房不贷”政策对市场有短期激励作用，带动改善型客户提前入市，但对市场影响有限。那些只需要买房的人。上海易居研究院监测发现，近期购房者中，约80%来自改善型需求群体，真正的首次置业需求比例不足20%。
“认房不认贷”新政愿景
一位想改善购买二手房的王姓白领告诉记者，他和妻子都缴纳了社保，贷款限额合计为80万元。但在上海，这个金额很难买到自己想要的二手改良房。新政后，经纪人建议他贷款购买一套三居室出租，但他仍觉得风险太大，放弃了。 “我没有第一套房，也拿不到贷款，新政策对我影响不大。”
北京大学汇丰房地产研究中心主任赵进认为，一二线城市房价过高是抑制刚性需求的关键因素。购房者需要承受较高的利率和首付压力，贷款金额与城市房价严重失衡。 “认房不贷”的新政策并没有改变刚需购房者贷款难、税费重的现状。
中原地产首席分析师张大伟指出，针对500万元以下主流购房群体的政策没有变化。北京新增了2万多套相对低价的二手房，但仍无法满足眼前的改善需求。 “政策只是释放了长期以来的改善需求，对新房购房者的影响非常有限。”
急需政策需加快布局
虽然“认房不贷”政策效果有限，但业内人士表示，一线城市楼市回暖趋势不变，但未来仍需积极拓展刚性需求和政策优惠的改善为购房者创造持续动力。
从近期不少热门二线城市的政策调整来看，进一步缓解刚性需求压力、支持合理需求已成趋势。近期，长沙在全市范围内试点取消限购，对无房或有改善条件的购房者采取鼓励态度。东莞、佛山等城市也相继放宽落户、公积金提取等政策，增加购房数量。
长沙地表建筑图
业内呼吁北上广深等一线核心城市进一步调整优化限购、贷款、税费等政策，持续释放需求。具体措施可从以下几个方面入手：
一是扩大限购放宽范围。严格的限购政策在一定程度上抑制了投资和投机需求，但也挤压了合理刚性需求。建议根据本市实际情况，适当放宽限购范围，让更多无房、刚需首次置业的客户受益。二是进一步降低首付比例。过高的首付比例一直是制约新投资者入市的重要因素。建议参考热门二线城市，适当降低一线城市首套房首付比例，释放购房资金压力。三是优化普通住宅标准。目前普通住宅标准与市场供需不匹配。应进一步提高区域标准，将更多改善客户纳入鼓励范围。东莞此前已将标准提高到120平方米，值得借鉴。四是适当降低利率。在LPR持续上涨的背景下，首套房贷款利率或将进一步下调，或将LPR下调一定基点以降低购房成本。五是减轻交易税负。合理降低契税、印花税税率，减轻刚需购房税负，提高承受能力。
在“保交付”、“稳预期”的大方向下，业内呼吁各地采取更加差异化的调控、因城施策，进一步激活市场热情，推动形成稳定的行业增长预期。专家预测，随着相关优化措施的推进，四季度一二线城市将出现量价齐升的局面，市场复苏基调不会改变。
