也就是说，老旧房屋的售价和交易量持续走低，并且高价地块的推出并未带来显著的市场反弹
02
假如说老旧小区难以提升的根本原因在于其固有品质确实存在某些方面跟不上时代的要求
那，品质更好的次新房呢？
次新房也是涨少跌多
统计了部分地王邻近次新房过去半年的交易价格，了解到多数楼盘在这段时间价格有所下降，少数楼盘价格上涨
能涨的，品质本身就不差
少数上涨的盘集中在两种地王附近
这里是一处高端住宅聚集的优质区域，例如徐汇滨江区域和虹口临平路区域
滨江地王五月揭晓的邻近房产里，尚海湾三期和中信君廷最新算出的平均买卖价格，比年初的平均水平，前者增长了6.3%，后者增加了8.9%。
尚海湾三期不仅定位为顶级住宅，更具备优越的江景视野，与黄浦江岸仅相距80米，这种得天独厚的地理位置，是其价格保持稳健的关键支撑
此外，邻近区域不论是指医疗资源还是学校设施，在徐汇滨江这一地带几乎都是首屈一指的
地王项目显著推高了该区域整体价格预期，而像尚海湾三期这样的具备扎实实力的全新楼盘，依然存在继续升值的空间
虹口北外滩区域属于江景高端住宅聚集的地段，该板块的二手房价格在地价拍出高价之后，也呈现了显著的攀升趋势
中皇北岸锦源行情稳定，现阶段交易价格较年初增长了12.74个百分点
除去不同房型的成交价干扰，整体来说成交均价约有4%的上浮
房东还透露了对中皇北岸锦源抱有期望，目前谈价余地已经缩减到大约2.5个百分点
2016年建成的融创外滩188，被誉为“北外滩顶级住宅的标杆”，其品质优越，同时享有绝佳的江景资源，在地王诞生之后，该楼盘的价格实现了6.3%的增长
这两个板块能涨也算是意料之中
徐汇区与虹口区同在上海中心地带，基础设施齐备，土地供应非常稀缺
“卖一套少一套”的稀缺性支撑了价格的“硬通货”属性
第二种上涨的是外环改善型住房集中的板块
三林片区新杨思地王附近，一些品质提升的住宅项目，例如大华斐勒公园，从中获得了地价上涨带来的好处
整体成交价相比于年初涨了1.8%，不算特别大，但也属于惊喜
要知道从2023年2月开始，这个楼盘一直在跌
地王项目中的新杨思翡雲悦府，设有九座十三至十七层的小高层建筑，主要户型面积介于一百一十五至一百四十平方米之间，销售价格大约为每平方米十二万八千元
大华斐勒公园的主力房型面积介于100到110平方米之间，目前销售的平均价格是每平方米11.4万元。
拥有相似面积大小的产品，面对相似的改善需求
周边条件相仿，比较价格，大华斐勒公园的目标客户数量同样可观
刚需三居室的房屋，大华斐勒公园的93平米两居成交价格，在地王消息传出之后，也提升了2.4个百分点
然而，大部分的次新房成交价还在下降
莘庄地王周边的次新房量不算大，且房龄稍大
与周边新建住宅的品级存在明显出入时，当前二手房与新房的价位落差，尚不具备促使客户成交的驱动力
购房者在了解完邻近区域二手房的居住条件和配套设施后，接着比较价格，或许会倾向于增加开支购买新房
优质地段的二手房，在遭遇实力强劲的新楼盘时，也会采取降价策略来竞争
中介明确表示，该地块作为地王，已无法提振存量房的市场价格
内环也是如此
杨浦滨江那个地王旁边的首创天阅滨江，是2020年建成的，现在卖的价格比年初低了1.5%；保利香槟苑那边，2014年就建好了，当前的成交额比年初减少了5.2%。
静安区的地王附近楼盘价格持续走低，大宁龙盛雅苑的售价较年初已经减少了3.2个百分点
03
交易价格难以提升，倘若借助核心地块开发带来的价值提升，有效增强区域市场预期，那么加速资产去化或许也是可行的选择
跟中介聊的时候，发现不少房东有这样的想法
所以，短期内，我们看到了
挂牌量明显上涨，议价空间进一步拉大
中介在大宁地王（二月）公布后也感受到了挂牌量有明显的提升
挂牌量增加，但是成交量基本稳定，也是这个板块中介的共识
挂牌量上涨的同时，议价空间也在拉大，快速出货才是目标
房产中介透露，近些年首次上市销售的新建住房数量持续增加，但是实际交易量增长有限，因此业主在议价方面变得更加灵活，降价的可能性也在提升
议价余地显著增加，部分业主率先采取行动，自行下调公示价格，以此招徕潜在购房者
唐镇C-02C-01地块在七月产生了地价新高，邻近区域的新建楼盘出售信息也变得频繁起来
同时，挂牌的降价房源也在大幅增加
紧接着，我去梳理了这些板块过去一年的成交量
发现，尽管挂牌量上来了，但成交量并没有提升
成交量主要还是跟随整体的趋势和政策导向变化
过去的购房者在判断区域房价会持续上涨后，倾向于抢购地王项目的新房，趁着正式售价公布前迅速成交，这种策略现在不再适用了
新杨思区域去年9月与11月接连产生两块地价纪录，间隔时间不长
依照整体态势，邻近地价高企区域的房产，预计在九月和十一月届后，交易量将呈现增长态势
但事实并非如此，拿成交总量比较大的大华锦绣华城举例
在九月第一块地王出现的时候确实出现了明显的涨幅
然而在11月，当第二块地王问世之际，交易量并未如预期般攀升，反而显示出下滑的态势
三林这样的内环外人口快速增长的板块，成交量也未能因地王而提升，这种情况并不少见
内环静安大宁区域在三月地王消息传出后，邻近的三个主打升级型二手房的成交数据，反而与小阳春的市场趋势背道而驰，出现了下滑
中介也表示，地王对周边的成交量的影响可以忽略不计
二三月去了春节积压的库存量之后，成交量基本就稳定了
04
老破小和次新房都不行，还有谁能接住地王红利呢？
新房！
从全局角度分析，当新地王项目面市之际，原先的地王项目以及邻近区域的新住宅都能借助这一热点实现较高的认筹成绩
虹口区今年新产生的地价纪录确实相当可观，七月间绿城便以46.33%的显著增值幅度，成功竞得虹口北外滩HK315-11地块，并创下地王纪录，该地块的预估售价达到了每平方米20万元。
新地王紧接着，附近前地王的金茂璞元开售
到8月11日中午12点，金茂璞元即便售价高达16.6万每平米，一天之内就实现了164%的认购比例，进而触发了积分系统
金茂璞元也成为了虹口近一年来认购率最高的楼盘
一个板块的价位不可能仅靠一个地价最高点来维持，而是需要多个高价地块项目的共同作用，北外滩地区前景看好
可以预见的是，华润外滩瑞府也会同样火爆
本月尾段将推出外滩瑞府的预售房源，主打户型面积介于120至240平方米之间，且临近一线景观，距离外白渡桥不超过1公里，因此售价预计不会便宜
外环内唐镇的新房也同样在借地王之势加速去化
保利天奕的一二期认购率高达196%和178%，触发积分
房价在短期内急剧攀升时，人们可能会形成这样的看法：如果没能购买保利天奕，那么将来购房时至少要多支出100万元。
这样明牌的价差红利成为购房者尽快上车保利天奕的推动因素
当然，也就直接拉高了保利天奕的认购率
通过对地王周边各种房源的市场分析，可以发现
当下一二手房明显分化，土地热度再难渗透到二手房市场
这个楼盘的基础素质就很出色，由于新地块拍卖促使整个区域价格攀升，并且地理位置得到提升，因此一旦开始销售就会自动获得积分奖励
品质不错的二手房，例如虹口北外滩的中皇北岸锦源、徐汇滨江的尚海湾三期，依靠本身的优势以及地价高企项目带来的价格优势，依然能够获得一定的增值
另有一面，能够看出二手房的标价依据，已经转为房屋的居住意义评估
房龄较老的次新房正在通过降价凸显价格优势换取更大的市场
而老旧小区在市场分化的背景下，基本上已经脱离了地价的影响，成交价格现在更多地取决于产品本身所提供的居住体验
面对周边不断涌现的新建住宅，这些房屋的档次持续提升，老式破旧的小区只能持续贬值
能够想到上海往后房地产领域新盘与二手房的差距会变得更为显著，土地市场的关注点仅限于新楼盘，而品质较佳的近新房交易
