一
上海在2024年9月29日发布新政后，于11月18日发布后续，相当于打了补丁，落实国家减税政策。以下是目前上海购房的详细政策。
一、调整住房限购政策
（一）非本市户口居民的家庭和单身人士在外环线以外购买住房的，购买住房缴纳社会保险或个人所得税的年限调整为一年或在购买日期之前连续付款以上。
（二）持有《上海居住证》且积分达到标准值并在本市缴纳社会保险或个人所得税满三年以上的非本地居民家庭，享受与上海居民家庭同等的待遇。购买住房单位。购房福利。
（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对于在新区工作、职住分离的群体，在现有限购政策的基础上，可在新区额外购买1套。提供住房并促进工作与住房的平衡。
2.优化住房信贷政策
（一）落实国家降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳步有序降低存量房贷利率至接近新贷款利率，进一步降低购房者房贷利息支出。
（二）首套商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%。第二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%；差别化政策地区第二套房贷款最低首付比例调整为不低于20%。住房公积金第二套住房贷款最低首付比例也将相应调整。
3.调整住房税政策
（一）增值税征免期限由5年调整为2年。
（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，降低住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。
本通知自2024年10月1日起施行。
说实话，今年政策出台的密度比以往更高。一般房地产政策每年只发布一次，具有稳定性和惯性。今年政策密集出台。可能是因为之前的政策力度不够，效果不好，接下来还会有更多的政策。附加。
以下是购买限制的详细说明：
贷款政策详细说明：
税费详细说明：
约120分：
注：上海可能针对上述政策出台细则，具体情况可能会发生变化。目前，上述政策正在落实中。
关于税费
问：这个新政策是直接取消非普通住宅吗？
答：是的。
问：这次增值税由5年调整为2年的政策，是不是个人所得税也调整2年，成为唯一免征增值税的？
答：本次新政策仅适用于增值税，个人所得税暂不实行。 5年后仍施行，可豁免。
问：居住证➕积分通知和三年社保相当于上海家庭购房政策。如果购买第二套房子，每人房产税是否也享受每人60平方米的优惠？
答：不可以，原政策仍适用。本政策仅适用于具有购房资格的人。
问：个人所得税的缴纳方式有哪些？
答：目前个人所得税的缴纳方式为：普通住宅1%，利润20%；利润=本次销售核定价格-[购房合同价+购买时缴纳的契税+本次销售增值税及附加税+装修费（≤所购房屋合同价的10%）+按揭贷款利息]
问：本次政策调整后，个人家庭购买第三套及以上住房时，如何缴纳契税？限购前与父母合住的房子可以排除在外吗？
答：个人家庭购买第三套及以上住房的，契税税率为3%；限购政策前与父母合住的房屋，在计算契税时不排除房屋数量。
关于贷款
问：本次现有住房贷款利率调整范围有哪些？
答：本次调整范围为现有商业性个人住房贷款（含第一、第二及以上），不包括住房公积金贷款、住房公积金贷款组合贷款、购买商铺、商住等商品房建筑物。贷款。
问：现有的抵押贷款是否属于本次利率调整范围？
答：根据《关于存量房贷利率批量调整的举措》，如果您的存量房贷在LPR基础上加分点高于-30BP，且不低于加点下限，您所在城市目前执行的新增商业性个人住房贷款利率（如有），将在本批现有房贷利率调整范围之内。
问：现有房贷利率此次可以调整多高？
答：房贷利率是在LPR（贷款市场报价率）的基础上加点或减点确定的。本次调整不涉及LPR，仅调整利率加减点。
对于批量调整范围内的现有房贷利率，一般情况下，利率加减点调整为-30BP。但目前新发放商业个人住房贷款利率有政策下限且利率下限正负点高于-30BP的城市，本次利率正负点仅调整至全市利率政策下限。
问：本次住房信贷政策优化，贷款首付比例如何调整？
答：首笔商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%。第二套商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于25%；差别化政策地区第二套房贷款最低首付比例调整为不低于20%。
问：哪些地区对二套房首付贷款比例有差别化政策？
A: 嘉定/青浦/松江/奉贤/保山/金山/临港新区。
关于购买限制
问：非本市户籍居民在外环线以外购买住房的家庭和单身人士，是否可以连续一年停缴或补缴社保或个人税？ （不含崇明区）
答：可以停缴，但需要在网上签字前15个月内缴纳完上海地区正常12个月的社保或个人税费。
问：非本市户籍的单身人士在崇明区购房有什么要求？
答：非本市户籍的单身人士须符合在崇明区正常缴纳的社保或个人纳税表，且在网上签证前15个月内必须符合在上海正常缴纳的社保或个人纳税表12个月应用。
问：外地居民在崇明区购买住房有什么要求？
答：非本市户籍居民家庭需在网上签约前15个月内正常在上海缴纳12个月的社保或个人税。
问：非本地居民在外环购买的房屋社保或个人纳税表有什么要求？
答：如果购买的房屋位于外环以内，需满足网签前39个月内36个月在上海正常缴纳的社保或个人税费。
问：持有《上海居住证》且积分达到标准值并在本市缴纳社会保险或个人所得税三年及以上的非本地居民家庭，可享受与上海户籍家庭同等待遇在购买住房单位时。 。需要满足什么条件？
答：是的。 ①非本市户籍居民家庭，不含单身人士；②持有有效《上海居住证》；③积分达到120分且在有效期内；④期限内已在上海正常缴费36笔。在线签证申请前 39 个月 每月社会保障或个人纳税表。
问：非本市户口且拥有上海居住证且满足120分且有3年社保或个人纳税凭证的单身人士可以在外环线购买一手房吗？
答：非本市户籍的单身人士不允许。仅适用于非本市户籍的家庭。
问：持有《上海居住证》且积分达到标准值并在本市缴纳社会保险或个人所得税三年及以上的非本地居民家庭，可享受与上海户籍家庭同等待遇在购买住房单位时。 。非本市户籍居民在限购政策实施前与父母合住住房的，是否可以排除在外？
A：符合条件的可以淘汰。例如：家庭AB，非本市户籍，符合条件A，限购前与父母共同拥有一套住房（≤2套）。如果不满足条件B，则不能排除。
问：多孩购房政策对孩子的年龄有什么要求？
答：多子女家庭的定义是：家庭中至少有2名子女，且其中至少1名未成年人。例如，一个有两个孩子的家庭可以有一名成人和一名未成年人，这符合多子女家庭政策。
问：持有《上海居住证》且符合积分和社保/个人所得税表要求的非本地居民多子女家庭可以购买多少套？
答：可以购买3套。
问：自贸区临港新片区将实施更加差异化的购房政策。在新区就业、职住分离的群体，可在现行限购政策的基础上在新区增购一套住房。住房。怎么理解呢？
答：在新区加购住房的前提是在临港新片区工作。经临港管委会确定后，名单将转至交易中心进行交易过户。问：外籍人士、港澳台人士是否享有本市9月29日出台的房地产市场政策的购房资格？
答：境外及港澳台居民仍按照原购房政策执行。
二：
企业购房政策
1：企业购房资格：（规定自2018年7月3日起施行）
成立5年以上；
上海地区累计纳税100万元；
拥有在职员工10名以上，并在公司缴纳社保、公积金5年；
商品房购买满5年后方可交易（此前为3年）
注：若公司近年在上海纳税金额在500万元以上，购买房屋不受上述成立年龄和员工人数限制；海外注册的公司受到购买限制。
2：企业购房税费：
契税=购买价格*3%
印花税=购买价格*0.05%
产权登记费=80元/套
3：企业房屋销售税费：
增值税=（卖出价-买入价/1.05*5%）
增值税附加费=（销售价格-购买价格）/1.05*0.6%
土地增值税=增值税*税率-扣除总额*速算扣除系数
增值额=销售价格-增值税-（扣除总额）
扣除总额=购房价款+购房交易费+购房契税+城建税及附加+当期印花税+评估费+-折旧+代理费
折旧 = 购买价格 * 5% * 年数
增值率=增值额/扣除总额
预扣所得税=（合同价-购买价）*10%（海外公司）
房产税=购买价*80%*1.2%*年数（注：持有期间每年缴纳，如不缴纳，出售时须与滞纳金一并缴纳）
印花税=售价*0.05%
评估税=售价*0.3%
4：公司购房的特殊性：
A、公司拥有的房屋可以通过股权转让的方式转让，无需经过交易中心。
但这只是股权及实际控制人的变更。这种交易最合适的交易是公司名下没有其他房产和资产，否则不现实。
B、企业拥有的房屋变更为个人所有的，必须办理出售手续，并到交易中心办理产权变更登记。
C、以公司名义购买的房地产视为公司资产，由公司全体股东共有。资产处置需要全体股东的同意和授权或者董事会决议！
三
退税政策（截至2025年底）
政策：2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自己的房屋，并在出售现有房屋后一年内在市场上回购房屋，免征出售现有房屋时缴纳的个人所得税。家。退税优惠。
上海个人退税规定：
1、首先确定网上签约价格。金额与网签价格有很大关系。对房子的大小没有要求。主要关注的是网签价格；
2、个人税由谁缴纳，印花税票由谁持有，应在合同中约定。退税需提供税单原件；
3、要退税，必须自己卖掉，买了才可以退税。您的配偶无法获得退税；
4、二手房请核对契据和产权登记时间，一手房请核对开发商到住房和城乡建设委员会的登记时间；
5、退还已售房屋与购买价款的差额。如果出售的房屋大于购买的房屋，则全额退款；
6、如果你想卖松江的房子，就去徐汇买。如果在销售地缴纳个人税，可以到税务局办理退税；
7. 申请表中带*的字段请填写，并确保不要填写错误；
8、政策全国实施，但异地卖房和在上海买房不能退税，只能在同城；
九、企业不享受个人退税。该政策仅涵盖个人和房屋（包括70年楼龄的住宅），但不包括50年楼龄的公寓；
10、夫妻共有房产，税费均退还至个人，不能退至一人名下；
11、买卖房屋一年内，需先缴纳费用，完成过户后退税，并提供一流缴费卡；
12. 如果您出售两套换一套大的，可以申请退税。
如果房子是家庭唯一的住所，则暂时免除严格的住房税。持有本市居住证不满3年的购房者，对上述房屋先按照本暂行办法的规定计征房产税。持有本市居住证后，在本市工作、生活三年以上的，对上述房屋征收的房产税可予以退还。
其他减免税的住房由市政府确定。
解读：纳税人应到哪里办理退税申请？
境内纳税人享受居民以房屋置换住房个人所得税退税政策的，应当就现有房屋转让所得向负责征收个人所得税的税务机关提出申请。也就是说，纳税人出售房屋时，向其缴纳个人所得税的税务机关缴纳个人所得税。该机构申请退税。
政务部门对不动产登记税费实行一窗办理制度。一般情况下，纳税人应就当地政府服务大厅或房地产交易大厅现有住房转让所得缴纳个人所得税。因此，应到政务服务大厅或房产交易大厅缴纳个人所得税。交易大厅提出退税申请，当地税务机关另有规定的，按照规定办理。
解读：个人所得税退税需提供哪些材料？
纳税人申请居民购买住房个人所得税退税，除向主管税务机关提交《居民购买住房个人所得税退税申请表》外，还须提供以下资料：
1、纳税人身份证件；
2、现住所的房屋买卖合同；
3、新购房屋为二手房的，房屋买卖合同、房产证及其复印件；
4、新购房屋为新房的，应将房屋交易合同及复印件报住建部门备案（网上签署）。
解读：房屋交易合同终止如何办理退税？
纳税人因新购房屋房屋交易合同终止、撤销或者无效而不再符合享受退税政策条件的，应当自购买房屋之日起15日内，自行向主管税务机关缴纳退税。合同终止、撤销或无效后的一个月。退还税款；
纳税人逾期缴纳退税的，税务机关将依法征收滞纳金。税务部门将通过与住房城乡建设部门共享相关信息，加强退税审核和合同解约后的退税管理。
解读：纳税人申请退税时还需要注意什么？
支持居民置换住房的个人所得税政策，旨在鼓励居民置换住房，改善居民居住条件。纳税人应当按照法律法规的规定如实申请，认真填写、核对申请表，保证填写内容和所附资料的真实、可靠、完整。对性负责。对提供虚假信息、材料骗取退税的，税务机关将按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定进行处理。
解读：继承或赠与的房子可以退税吗？
房地产交易中心回应称，如果因继承、赠与等原因取得房屋，并出售后，将按利润征收20%的个人所得税，适用本次个人所得税退税政策。
注：近期网上广泛流传，2024年9月1日至2025年4月30日期间购买新房并缴纳契税的，可申请全额退税，上海尚未实施。
我是重庆人，热情好客，酷爱火锅。我从事房地产经纪人工作已经 19 年了。我目前在链家外滩总店工作，主要分布在黄浦区、普陀区、静安区、徐汇区、宝山区。如果您对房产交易有任何疑问，可以咨询，我熟悉各区的交易中心。欢迎咨询加微信，谢谢！
