文/奚正辉
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最近和几个购房朋友聊天，他们都说2019年下半年房价会上涨，因为很多新购房者受到上海限制，已经能买房五年了。
上海限购政策演变：
2011 年 1 月 31 日
上海人民政府办公厅关于本市贯彻落实《国务院办公厅关于进一步完善房地产市场监管有关问题的通知》的通知（沪府办发[2011]6号） ）
内容概要：自本意见印发之日起，暂定本市户籍家庭，在本市已拥有一套住房，并可提供在本市累计缴纳一年以上个人所得税的个人所得税。自购买房屋之日起的头两年。 非本市户籍居民且持有社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的家庭仅限购买一套住房（含新建商品住房和二手住房）。
简称：个人所得税或社会保险一年
2013 年 11 月 8 日
关于严格执行住房限购措施有关问题的通知
沪房屋管理规范市[2013]11号
内容摘要：非本地居民家庭在本市购房缴纳税款或社保的年限由“可提供本市自购房之日起前2年内累计缴费1年以上”调整为“购买之日起”改为“可提供自购买之日起”本市前3年累计缴费2年以上。
缩写： 个人所得税或社会保险两年及以上
2016 年 3 月 24 日
上海人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委员会等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见。
沪复办发[2016]11号
内容摘要：提高非本地居民家庭购房时缴纳个人所得税或社会保险的年限。 自购买之日起前3年在本市累计缴费2年以上的期限，调整为自购买之日起连续5年连续缴费期限。 年及以上。 企业购买的商品房必须重新挂牌交易3年以上。 交易对象为个人的，按照本市限购政策执行。
缩写：5年及以上个人所得税或社保
2011年以来，上海采取限购限贷措施抑制房价上涨。 在此期间，还引入了住宅房产税。 可以说，调控房价的政策是空前严格的，这表明上海政府调控房价的决心非常坚定。 目前，上海政府无意放松调控政策，2019年房价快速上涨的可能性不大。
限购五年的购房者有资格购买住房。 这对于2019年的房市来说确实是利好，因为购房者数量在增加，所以2019年的交易量会有所增加，但房价短期内很难大幅上涨。
因为这一批购房者已经陆续释放，并不是突然井喷。 而且，房价涨跌的原因有很多，比如政策调控、贷款政策、宏观经济、人口因素、价格定位等。
本律师分享一下壳牌研究院的数据和分析意见，供大家参考：
截至2018年11月，上海二手房均价已连续19个月下跌，降幅超过15%。 北京二手房成交均价较去年3月高点下降12%。 一线城市二手房市场在经历2017年大幅下滑后出现反弹，北京、上海、深圳二手房成交量同比分别增长12.6%、11%和1.3%分别于2018年。
一线城市住房供应相对短缺，首次置业需求和装修需求都具有较强的韧性。 平均房价的下降降低了购房者的入市门槛。 2018年底，北京、上海的新建房和二手房交易开始小幅回暖。
在政策适度放松的预期下，明年作为房地产底线的一线城市市场有望小幅回升，首套房需求加速入市，带动房地产市场活跃度。房屋更换和改善链。 2019年房价很难大幅上涨，因为购房者和卖家对房地产市场信心不足，经纪人对市场预期也相对悲观。
与2008年经济增长困难不同，如今中国面临的债务压力已经很大。 当前地方政府显性债务余额是2010年的2.7倍。2018年居民部门贷款余额较2008年增加42万亿元，居民杠杆率上升35.6个百分点。
巨额债务意味着房价作为资产价格既不能继续大幅上涨，也不能大幅下跌。 面对高额债务，资产价格对政策极为敏感，任何政策调整都可能引发预期变化。
2019年政策虽有所调整，但总体基调仍是“房子是用来住的、不是用来炒的”，防范房地产金融风险仍是政策的重点。
奚正辉律师是远文律师事务所主任、高级合伙人，擅长房地产投融资、房地产交易、纠纷解决等业务。
