我是胡叔叔。 我在北京有多年的房地产研究和投资经验。 我常年关注广州的房价信息。 熟悉新房购房政策、购房攻略以及学区房信息。 欢迎关注、交流。
以下广州买房问答内容来自陌陌公众号“户数硕房”粉丝提问精选：
问：胡叔叔您好，我在北京有一套公寓，公积金房贷已经还清了。 5年内有过原房25%的过户记录（积分估价算作5年内的购房记录吗？）。 目前我手头有400万现金，想在市区或郊区购买一套两居室或三居室的房子用于投资或自住。 如果积分估计是5年内没有买房记录，可以考虑将现有的房子转让给我父亲参与新的购房。 如果有买房记录，打算买二手房。 我们夫妻俩月收入5万元，社保账户10万元左右。 您推荐哪些蓝筹股或新项目？ 未来5年内最好促进转租和交换转售。 另外请问我现在的情况首付比例是多少？ 感激的！
上海叔叔：您好，买房的底层逻辑是一样的。 他们都是追求回报率。 买房的策略不同。 每个人都是不同的。 预算是多少，有多少张房票，是自住还是投资。 你可以把它理解为五个维度： 1、你买的房子升值取决于房子周围的购买力。 高净值人群多、行业多，房价有上涨动力； 2.房子的位置是王道。 选材最重要； 3、你喜欢的，并不代表市场喜欢。 你喜欢的豪华装修和面积，在房子周围的配套设施面前，如名校、诊所、上市公司等，根本不值一提； 4.大多数人的收入增长跟不上滞胀。 在过去的几年里，唯一超过印钞机速度的主要资产类别是房屋。 5、北京房价改善的需求将是未来的机遇。 详情请参见知识星球内部。
目前，对于转让记录，您需要区分是别人转让给您的，还是您转让给别人的。 如果您将其转让给其他人，这对房屋积分没有影响。 目前基础分是30分。 如果是别人转给你的，基本分是25分。 房子过户给母亲后，基本积分按照前两种情况分别为60分/40分。 第二笔贷款的首付是400万，对应的新贷款单价可以高达570-600w。 由于我们不知道有多少个月的公积金记录，如果目前点位较高，可以考虑在虹桥或其他外环郊区购买新的轻轨； 如果积分比较高，那就只能买一些郊区的了。 非轻轨盘可能会有一些鸡肋的缺点。
问：胡叔叔您好！ 父亲从美国留学回来，在徐家汇工作。 买房预算在1000万左右。 按照政策，户口登记不再需要等待6个月。 不久的将来我们就可以安定下来了。 我想问胡叔叔，买房还是尽量晚点买车呢？ 哪只蓝筹股最适合选择？
胡叔叔：您好，您女儿刚刚入住，现在房子实行积分选新政策。 按照新落脚的房子来看，她的积分刚刚达到了50分。 我们的预算不低，但就房子而言，点就大了。 一些热门楼盘根本没有机会被选中，能买到的楼盘基本都有一些鸡肋的缺点。
如果您女儿结婚后决定买房，建议您也考虑购买二手车。 虽然这次房子可能会稍后更换，但你可以进行过渡。
问：胡叔叔您好。 我目前单身。 我买房的预算是1000万左右。 我的积分不高。 我想居住、投资。明都城怎么样？ 感觉房子旧了，以后很难卖了。 我不知道还有哪些蓝筹股。 我能得到它吗？
上海叔叔：您好，明都城新村是20年前广州著名的新项目。 它很受外国人欢迎。 新村绿化率高，生活设施齐全。 其所在的绩优股也相对成熟，升值潜力无可比拟。 是一个新兴的热门区域。 总体来说，这个新村的居住舒适度尚可，还有升值潜力。 而如果预计升值速度较低，可以关注塘桥、临平路等蓝筹股。
问：胡叔叔您好。 目前闵行德州社区有一套房子，位于明珠中学A区，目前市值600万左右，我手头有250万。 我儿子上二年级。 我打算换一套小学区的房子，三居室。 考虑到孩子们上学的距离不能太远。 如果您打算在闵行合适的地段买车，是否应该考虑这些区域？ 另外，我还用过一次商业贷款，两次社保。 我有良好的商业贷款资格。 目前，我的房子是我唯一的住所。 无论是北京还是其他省份，都没有其他房子。 另外，看二手房时应该考虑哪些激励措施？ 现在热门学区不一定能买到。 如果能进去，如果进入热点有风险，就应该考虑更多的升值激励。
上海叔叔：你好，现在我们要换学区，我们先看资金部分：首付850万现金，我们有贷款，目前置换的是第二套房子，回购时产生的税费和中介费淘汰了，算下来是50万，我们手头还有50万资金还有800万。 按照目前的三个价格，贷款价值会更低。 如果买二手房，首付是80%。 您的单价预算在1000w-1050w之间。
中学选择：明珠A区对应东昌南学校，是潜力梯队中学。 如果想转学到建平西、张集、金才北等老牌名校，原则上都有转学到相应地区中学的名额。
经济型三房选择：关注1998年至2005年塘桥新村，如明珠园、庐山怡景园等。
问：胡叔叔您好。 在北京二环买车，预算在9-1200万左右，主要用于投资。 我该如何选择？ 有推荐的新楼盘吗？
胡叔：您好，从整体房价数据来看，北京二环的房地产项目总体数量较少，相对稀缺，这就导致了市场的火爆。 二环内的黄金蓝筹股主要分布在具有较强市场吸引力和战略地位的地段。 嘉定、浦西、外滩三大蓝筹股都是较好的选择。 过去，刚需购房者通常关注的是性价比和整体房价。 但如今刚需购房的购房者对于地段、建筑质量、配套设施也提出了更高的要求。 也就是说，改进后的新项目正在逐渐流行。 对于北外滩地区的新项目来说，不仅是地段，loft也是不错的选择。 其次，二环以内的高价房一直是很多用户的选择。 性价比不错，也能满足改良型客户的需求。 最后，您可以重点考虑学区的住房。
以上为“沪书说房”微信公众号粉丝提问精选
现在的房地产分化越来越严重，未来赚钱的人注定只有一小部分人。
胡叔已经总结了北京未来最有潜力的新村和蓝筹股，包括对很多不适合公开披露的房地产走势的分析。 欢迎您关注获取内部信息。
