2022年，上海房子该买哪里？
哪些房子会涨？哪些会跌？哪些板块值得买？
哪些板块值得买？
浦东金色中环发展带，主要聚焦地区：
3个中心区：前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心
五个具有发展潜力的区域包括：沪东船厂、张江集电港、御桥区域、位于高青的新杨思地块以及筠溪小镇（三林区域）。
目前，浦东正计划着力推进金色中环的快速发展，将其打造为未来5至10年内的核心增长点。大规模的土地整拆整建，吸引强劲的产业入驻，以及高品质的产城融合社区的建设，一系列利好消息接连而至，这正是浦东未来的蓝图。
上海西边战略高地大虹桥：
大虹桥在上一轮牛市中表现得较为迟缓，随后才迎来价格上涨。这一现象的显著原因在于，在牛市初期，新房市场的供应对二手房市场产生了显著压制。具体来看，2018年、2019年以及2020年，大虹桥地区的新房供应量尤为充沛。
为什么会这么一波大的补涨？
首个原因是大虹桥地区的早期规划已逐步实施，其中最为显著的是地铁交通网络的构建：包括2号线、10号线、17号线、13号线延伸段（规划已获批准）以及25号线（目前处于规划阶段），共计5条地铁线路，还有规划中的嘉闵线，总长度达14.3公里，共同构成了一个网络状的结构。而在外环线之外和中环线之外，能够拥有这种网络状地铁线路的地段可谓是极为罕见。大虹桥是唯一一个在外环外有6条地铁（轻轨）网状布局的地方。
闵行区的第二个区域将华漕前湾地区塑造成了示范典型，不仅表现优异，还吸引了优质教育资源。这使人们意识到，即便在郊区，大虹桥同样能够打造出高端地块，从而对大虹桥的真实实力产生了认可，随之而来的是逐渐增强的信心。然而，大虹桥的规模确实庞大，发展存在不均衡现象，选择失误的风险同样不容忽视。
若您寻求自住所需配套设施完善、租售比例较高的区域，不妨考虑那些已臻成熟的虹桥核心区与西虹桥板块，具体包括闵行的华漕和青浦的徐泾等地。
若您打算居住于此同时寻求增值潜力，不妨考虑沿着崧泽大道、沿17号线向西延伸，挑选徐盈路、蟠龙路区域，但选址不宜超出赵巷的范围。
若您的资金较为紧张，对核心区域感到难以触及，那么嘉定江桥、松江九亭以及青浦华新均算得上是较为实际和经济的备选之地。
浦东二手市场会更加坚挺
浦东新区的优势效应持续显现，其经济繁荣和人口吸引能力仍旧在上海各区中位居前列。
三十年前，浦东地区着力推进陆家嘴、外高桥、金桥、张江等区域的发展，如今这些地区均已取得显著进展。八年前，浦东规划了前滩的开发，当初的承诺如今也已变为现实。我们见证了浦东的执行力：只要是有意实施的发展蓝图，就没有什么能够阻挡。目前，浦东正致力于加快金色中环的建设，它将成为未来5至10年浦东发展的新引擎。这片土地的规模宏大，进行了整体性的拆分与重建，吸引了强劲的产业进驻，还形成了高标准的产城一体化社区，一系列的利好消息接连不断，这正是浦东发展的前景所在。
2021年，浦东地区共进行了22宗住宅用地的拍卖，其中临港地区一举拿下了16宗，这一现象使得其他区域的供需关系变得极为不均衡。
即使之前有一些地块遗留。
今年周浦地区新房供应源源不断，这无疑给明天华城的业主们带来了不小的压力。回顾2022年，周浦地区新房稀缺，那么新房的定价权是否依然掌握在二手房东手中呢？
不考虑二手？好啊，你去川沙、横沔看看新房有多荒吧。
当然进了售楼处销售又告诉你：别嫌荒，你积分还不一定够。
在浦东的金色中环或是浦西的大虹桥，购房时人们倾向于选择靠近地铁的房源，这样的选择堪称黄金法则；至于其硬实程度，在二手房交易中便能显现出显著的优势。
哪些房子值得买？
之前超跌的学区房：
去年，学区房因政策调控而遭遇重创，如今大量房源已失去溢价空间。尽管2021年对学区房实施了持续的压制，但并未出台过多的实质性政策。然而，到了2022年3月，学区置业的旺季依然如常。
家长们若对教育有特定需求，不妨留意一下。近期，浦东某知名优质学区的房产交易颇受关注，一口气成交了十几套，价格更是从低谷反弹，逼近了两百万。
当然，与最高点相比，现在的房价已有显著下降，过度的泡沫已被有效去除，目前的价格处于一个较为健康的水平。对于有教育需求的购房者来说，学区房依然是不可错过的选择，理想的状态是选择一所好房子加上一所好学校。过去，像浦东、黄浦、徐汇等内环内的老旧小区，因其门槛价低，且对口学校优质，无论是自住还是投资，都让人感到安心。
然而，随着教育改革的推进，诸如超额招生、统筹规划、区域划分等举措，都可能带来不可预知的挑战。展望未来，房产与优质教育资源，或潜力教育资源相结合的趋势愈发明显。诸如源深、唐镇、联洋、碧云、大宁、森兰等区域，便是这样的优质板块。
民办学校在摇号制度实施后，教学成效逐渐显现，但其优势却逐渐减弱。随着经济形势的疲软，不少家庭因负担不起高昂的学费而选择放弃，这导致部分民办学校在招生方面面临困境。此外，补习机构的严重打击也加剧了学校之间的分化。诸多因素共同作用，使得公立学校学区房的吸引力难以降低。
优秀的教育资源始终显得供不应求，即便没有学区房，也会有其他方式来分配这些资源。因此，在适当的时候购买，既能为孩子提供一份保障，也能给自己带来一份安心。
市中心的次新豪宅:
这类产品前景广阔，其核心价值依然体现在稀缺性上。上海不仅仅属于上海人，更是全国人民的共同上海。上海的豪宅价格确实高昂，但对于全国范围内的富裕阶层来说，这样的房产数量仍旧有限。众多购房者纷纷选择在上海购置房产，使其成为一线城市及新一线城市中最具价值和热度的豪宅聚集地。
豪宅的定义在于提升居住品质的同时实现资产的固定化，无论市场行情如何波动，豪宅的成交始终未曾停止。特别是在2021年，豪宅的成交额不仅与往年相比持续攀升，占比也有所上升，而且老洋房似乎也更多地参与了这一年的豪宅市场交易。
豪宅市场的同比涨幅显著超过了市场平均水平，这引起了越来越多人的关注。豪宅之所以被称为豪宅，是因为其所占据的地段、所代表的品牌以及所蕴含的产品价值，赋予了它增值和保值的特性。或许，对于豪宅来说，并不存在所谓的“牛市”或“熊市”之分。由于稀缺性，豪宅能够超越市场周期的影响。
所以显而易见，尽管2021年市区豪宅新房的供应量颇为丰裕，然而品质优良、略显新的大平层价格涨幅依然相当显著，甚至超越了整体市场走势。特别是自疫情爆发以来，全球货币宽松，大量资金缺乏投资渠道，像上海这样的顶级城市中优质地段的高档住宅，自然而然地成为了富裕阶层进行资产配置的理想选择。江浙地区的商界精英，北方煤炭行业的富翁，上市公司的大股东，以及公司高层管理人员，减持些许股份后，在上海购置一套宽敞的住宅并非难事。对于这些遍布全国的大户人家来说，来到上海，若不选购一套高品质的房产，在家中举办宴会时恐怕会失却面子。
一线城市的中心区域，那些珍稀的豪宅价格，实属不易下跌，其背后的购买力极其雄厚。在上海，众多优质住宅遍布，一旦人们手头宽裕，便会争先恐后地迁入，与此同时，也会淘汰那些品质低下的入门级房产。那些依靠工资购买的破旧小户型，与那些依赖资产增值而购买或置换的大户型，未来哪个的涨幅更大，显而易见。
所以如果预算高一些，还是要往市中心看看，特别是滨江地带。
哪些房子不建议买?
新房供应量大的板块的二手房：
颛桥板块的颛桥紫薇花园以及华发四季半岛，这两个新项目规模庞大，品质上乘，预计今年将推出1500套以上。特别是紫薇花园，位于地铁沿线，房价仅略高于周边的二手次新房几千元。受三价取低政策影响，这里的二手房今年恐怕难以成交，除非价格极具吸引力。浦东临港、徐泾老镇、宝山顾村等地，今年新房供应量颇丰，这无疑会对二手房价格造成一定的压力。
远郊的二手房：
2022年，远郊区域预计将持续低迷，尤其是金山和崇明地区，尽管奉贤情况稍好，但依旧偏远。这些地区不仅无法跟上通胀速度，还难以与大盘同步增长，主要原因在于人口流动几乎停滞，产业基础薄弱，即便出租房屋也难以找到租客，新房供应量也不少。根本原因在于它们与市中心的距离过远，使得投资者望而却步，通常人们认为25公里以内的距离是可接受的。
部分老破小：
文物之外，老旧房屋的销量往往不佳，这已成为公认的现象。然而，情况并非绝对，针对这类房产，我们必须深入了解其可能的买家和潜在接手者。在市区，交通便利且户型尚可的老旧房屋，仍旧是许多有购房需求的群体所青睐的入门选择，例如浦东世博和金杨地区的老旧房屋。反之，那些地理位置不佳、远离地铁的老旧房屋，即便对于经济状况较为紧张的有购房需求者，也鲜有人问津，他们更愿意选择距离稍远一些的房产。更糟糕的是，那些老旧的大房子：让人心仪的，价格昂贵让人望而却步；而价格适宜的，又往往不符合人们的审美眼光。
一些卖房子的小建议:
在出售房产时，切勿仅仅计算买入与卖出之间的总盈利，因为从严格意义上讲，这并非你个人所得，而是城市赋予的福利。为何不能计算？因为一旦计算完毕，你可能会误以为自己非常出色，但实际上，你真正的优势仅在于当年购房时比他人多了一份勇敢。
实际上，无论是购置房产还是出售房产，仅凭果断这一能力，就已超越了绝大多数人，这并非夸张之词！
购房之际，务必深思一问题：此次交易目的何在，所得款项将如何运用。购房过程仅是手段，非最终目的。购房的真正原因至关重要，它将指引你选择何种策略。
若出售房产是为了置换住所，那么把握时机尤为关键；若是出于分割家产的目的，则首付款的多少显得更为重要；若自认为已经实现财富自由，那么就无需出售房产。
5、买房时候最好一家人，卖房时候最好一个人
房东相较于房客，往往更能洞察中介的不足之处，因此心中要有相应的准备。然而，若没有中介，房子恐怕难以顺利售出。因此，与中介建立友谊是必要的，但也不必过分交朋友。
别以为有人来购买你的房产就认为他们比你贫穷，从而自视甚高，这种心态实在不妥。不知从何时起，竟流行起这样的风气，实在令人不齿。在出售房屋之前，先把自己的居所打扫一番，接待访客时也请多带些笑容。换位思考，当你自己购房时，也希望遇到这样的房东，与他们愉快地交易。
如有闲暇，不妨在出售前对家居进行一番布置，前往宜家挑选几款地毯、花瓶和墙画，花费无需两千元，却能显著提升房屋的价值。当有潜在买家造访时，提前通知物业管理处，因为房屋销售实际上从客户踏入小区的那一刻便已开始。记得打开家里的窗户，点亮电灯，若家中装有地暖，亦请开启。
在挂房源时，务必亲自前往门店进行操作，同时不妨借此机会与店员交流市场动态，了解周边楼盘情况。这样，你就能清楚在同一时间段内，有哪些竞争对手，从而为定价提供依据。定价实际上反映了一种心态，一旦决定出售，就应设定一个公道的价格。价格一旦确定，就应保持稳定，避免随意调整。
购房时是否需要支付中介费，这取决于个人选择，不过我认为这是可行的。毕竟，出售房产本质上等同于进行一次交易，你的主要任务是确保房产能够顺利售出，而不应过分纠结于中介费用的多少。
一些买房子的小建议:
购房之路，你将接触到众多信息，并寻求诸多意见，然而务必坚信，真理始终踏在你的脚下。切莫轻信内幕、后门，更不要抱有能轻易获得低价房产的幻想，即便真的存在，那也非我所应得，即便得手，付出的代价也将相当高昂。
楼市预测并不容易，其复杂程度堪比女性心思，需谨记，预测往往不准确，即便偶尔猜中，也不过是运气使然。许多人购房出错，并非对道理一无所知，反而是因为过分追求理性分析，最终导致了选择上的懒惰。
房东既非善类亦非恶人，他只是一个平凡的人，别人对他关注较多，因而他更容易感到焦虑。
中介既非善者亦非恶人，本质上只是从事商业活动的个体，只是不同的人经营方式各异，有的让人信任，有的则让人质疑！
支付中介费是必须的，不过具体金额可以商议。在看房前，我们得提前达成一致。这样，我们就可以避免后续的纠纷。等房子买定，别忘了和中介握手致谢，这标志着我们之间的一次成功合作。纵然不清楚未来是否还有机会再次合作。
若你笃信星座，那么在选购房产时，不妨将抢购时机提前至比他人早三分钟，并对此时间选择背后的概率论持信任态度。
备足资金，保持良好的看房心态，无论面对多么奇异的房东都能保持从容不迫，此外，购房还需听从女性的意见，务必牢记。
大多数人通过购房难以实现巨额财富的积累，然而，确实有不少人在购置房产后感到由衷的喜悦。
看房、购房、装潢等环节均需设定具体的时间安排，即便最终出现延误，也应为自己设定一个截止日期。许多事情一旦确定下来，往往就能顺利推进，务必确保按时进行，准时抵达房东的住所。
专注是一种优良的品质，它要求我们集中精力在一个领域，锁定一个价格区间，选定一个经纪人，以及关注自身的需求。有些事情可以容忍，比如住房面积的大小，但有些则是无法忍受的，例如通勤时间长达两小时，年轻人应当珍惜自己的宝贵时间。
与物业管理处保持良好互动，确保你的车辆有停放空间，这一点将来你会深刻体会到其重要性。此外，请坚信自己仅是一个平凡的购房者，虽然没有天赋，但拥有足够的耐心。
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