蔡先生身为知青的后代，在户口得以迁入上海之际，却苦于无处安家。于是，他的父母心生一计，打算在上海购置一套住宅。恰逢有人推荐了一处不足十个平方米的私人住宅，地处蔡先生就读的学校附近，价格也十分公道，一家人便毫不犹豫地作出了购买的决定。然而，那时的蔡先生尚未成年，而他的父母因持有外地户口，不具备购房资格，因此他们便以蔡先生舅舅的名义完成了这桩交易。
买房子的资金全部由蔡先生的父母承担，购房的相关手续亦由蔡先生的母亲一手操办，而购房合同上签字的，也是蔡先生的母亲代替舅舅完成的。为了确保未来无后顾之忧，蔡先生的舅舅以及其父母额外出具了一份文件，文件中详细说明了该房产系由前任业主转售给蔡先生，购买理由是因回沪的知青子女无房可住。鉴于蔡先生当时年幼，其舅舅（持有上海户口）便担任了户主一职。目前，舅舅已将户口从原有住所迁至该房产中，至于房屋交易中的经济和产权等事宜，均不涉及，仅涉及户口迁移。
购房之后，该房产的产权归属至蔡先生舅舅的名下，同时，舅舅也办理了户口迁移。不久之后，蔡先生的户口也顺利迁入。蔡先生的父母与蔡先生一同居住在此宅中，随后他们对房屋进行了翻新。在此之前，蔡先生已与舅舅沟通，意图将房产过户至自己名下，然而舅舅以拆迁在即、过户需缴纳税款为由，推迟了这一事宜，致使过户事宜一直未能落实。由于蔡先生家中存放着产权证明、相关合同以及缴税凭证等文件，而且他们一家正居住在这所房屋中，因此并未对此事过多考虑。
不久前，该住宅面临征用，随之而来的是一系列问题。蔡先生的亲戚在蔡先生不知情的情况下，私下补办了产权证明，并与征用方达成了补偿协议。鉴于提前签署协议能尽早获益，且若不搬迁便无法获得补偿款，蔡先生一家最终不得不选择搬迁。蔡先生的舅舅态度突变，不再认人，他声称买房初衷是为蔡家暂住，并期待未来拆迁，房款全由他承担，断然否认房子属于蔡先生，所有补偿款亦归他所有。
蔡先生该怎么做才能拿回房子，
拿回属于蔡先生的征收补偿款呢？
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蔡先生可选择分阶段进行操作，首先应向征收部门提出关于房屋产权纠纷的申诉，若涉及尚未发放的征收补偿金，他有权请求暂停支付，待法院作出判决后，再行发放。其次，蔡先生可以向法院提起诉讼，主张该房屋因征收所产生的一切权益应归其所有。若补偿金已发放，且蔡先生掌握相关资金去向及线索，他有权采取财产保全措施。
关于此案，首先，若蔡先生的父母在购房时持有转账记录或银行取款单据等证明文件，应将其提交给法院，以此证实该房产系蔡先生的父母出资购置。其次，蔡先生声称在购房过程中，其母亲负责办理相关手续，且购房合同上蔡先生舅舅的签名亦为母亲所签。蔡先生可出示此证据，以证实其母亲确实参与了购房的全过程。若蔡先生的舅舅予以否认，则可向具备相应资质的鉴定机构提出申请，以对笔迹进行专业鉴定。
此外，蔡先生持有该房产的产权证明、交易合同以及相关凭证，他能够出示这些文件的原始件以供核实。鉴于蔡先生的舅舅是登记在册的权利所有人，假如他未能提供任何证明材料，那么产权证明则是通过向房产管理部门补办手续获得的，这一点同样能够证实蔡先生是真正的产权持有者。蔡先生能够提供邻居或亲属的证词，用以证实他与父母对房屋的长期管理权，房屋一直由蔡先生一家居住并使用，直到征收。蔡先生所提及的证据进一步证实了他以舅舅名义购房的事实，特别是“经济、产权均不涉及”的部分，所指的主体正是蔡先生的舅舅。从这份证明的记载来看，蔡先生的父母及其舅舅双方曾就房屋的所有权、相关的经济利益以及户籍迁移事宜达成了一项协议。
综合上述情况，蔡先生以舅舅的名义购置房产的情况应当属实，不动产登记簿上的记录并未反映实际的产权状况，因此，蔡先生理应成为该房产的真正权利所有人。鉴于该房屋已被划入征收区域，且蔡先生的舅舅并未在房屋中居住生活，不符合被安置的条件，因此，因征收而产生的利益应当全部归属于蔡先生。
作者 | 孙洪林（上海申房律师事务所主任）
