2016年的房地产市场该如何分析？是否会彻底崩溃？知名经济分析师叶檀分享了投资必须遵守的十项基本原则！什么样的人群适合购置房产？只有迫切需要的人。
最近，经济分析人士叶檀同众多购房参与者一同审视了今年国内经济整体态势以及房产市场的发展趋势，她以个人实践为例，将自己在房地产领域的投资体会，向在场的听众传授了相关市场的投资策略，整个分享过程持续将近两个小时，内容十分紧凑，信息量极大。
下面是叶檀的具体观点。
有人常问我，房价与收入差距过大，是否预示着房地产市场将面临崩溃？然而，实际情况是，倘若上海北京房价真的腰斩，那中国的经济体系恐怕会土崩瓦解。叶檀坦言，由于她的一些言论，有网友指责她有卖国倾向，即便如此，她依然坚持原有看法。她认为，倘若货币发行量继续以当前态势增长，人民币有可能重蹈日元覆辙。因此，即便是储蓄，也应该选择美元作为储备。
为了说明房价上涨源于货币供应量过度增长，她提供了两个论据和事例：其一，截至今年三月，信贷总额已达到四点二万亿元，这反映了中国货币发行速度加快，倘若这种态势持续发展，物价大幅度攀升的可能性是存在的。
中国货币供应量，25年间激增百倍。国内房价持续攀升，其根本原因在于货币因素，具体表现为生猪和大蒜价格的上涨，编辑认为，生猪和大蒜在此处应指代整体物价水平与广义货币量。只要大蒜价格继续走高，房价也将不断上涨。
她提到的第二个事例，是近期国家突然出台法规，强化对从国外购买商品补缴税款的检查的消息。我前些日子去日本旅行，住了一家很棒的24小时温泉酒店，一天包含两顿饭，两天的费用只要人民币580元，这反映了人民币在国内购买力下降、在国际上价值上升的情况。
如今人们热衷于去日本韩国购物,不再局限于购买高档商品,而是选择牙膏、电吹风、奶粉等生活必需品,这种现象造成的资金外流现象愈发显著,国家对此表示关切,因此推出了针对海外购物的税收新规,同时需要注意的是,在国内市场流通的人民币在外国的购买力相对较强。
然而在国内，人民币却持续在缩水，她拿退休金和房产来举例说明情况。三十年前，有位朋友卖了一套位于陆家嘴的住宅给她，面积是一百平方米，售价为一百万元，她当时觉得价格偏高。
她后来购置了一项保障，每年需支付两千元费用，等到退休之后，每月能够领取二百元，二百元在当时是一笔相当可观的金额。然而现在回想起来，1990年，上海新江湾新城的房产单价仅为六百三十三元每平方米。对于同样的资金投入，三十年后，选择购房与选择投保，所获得的回报出现了根本性的不同。令人惋惜的是，房价已经无法恢复到那个水平了。
叶檀：今年我不会在一线城市买房
身为经济分析人士，日常常为他人提供购房建议，那叶檀本人平时是如何管理房产财富的？叶檀透露，她前两年曾向朋友推荐在主要城市购置房产，后来听从她建议的人，都获得了收益。她去年也置办了房产，不过受限于购房政策，最终选择购入办公楼用于投资。
而今年，她明确表示不会涉足房产投资，缘于两个方面，其一，当前一线城市房价面临政策调控的压力；其二，就她个人而言，目前的房产持有量已经相当可观。
说到这个话题，我需要再提一下叶檀的另一点看法：对于必须购房的情况，还是要购买。但如果是出于投资目的，房地产投资的比例不应超过全部资产的三分之一，经济一旦出现衰退，房产就很难迅速卖出。
关于购置房产时挑选城市和区域的问题，叶檀提出了她的看法，首先是关于区域的选择，她认为凡是两条到三条地铁线路覆盖的地方都适合购买，这好比在股市中跟风操作，政府扮演着主导角色，在重点区域投入了二百亿元，个人若投资二百万元购房，应当是稳妥的决策。
接下来是关于房产投资的地域挑选，她主张要精确锁定重点城市，同时要精确锁定城市中的核心区域。中国的政治经济资源正变得越来越集中，以北京为例这样的城市，已经出现了类似东京的卫星城市，就连通州这样的卫星城市，也推行了购房限制政策，这本身就传递出一个明确的信息。
房地产和股票怎么选？
暴风科技曾连续37个交易日涨停，假如你运用了10倍杠杆，即便最终只抓住了30个涨停，也能获得足以安身立命的财富，从此过上无忧无虑的生活。然而，这种如同在刀尖上行走般的高风险操作，绝非寻常百姓能够承受。去年我亲眼目睹，有个人正是采用这种方式，最终在股市中输掉了全部家当。
叶檀主张，普通人投身股市和房产领域时，务必权衡其投资水准与潜在风险。她并不鼓励普通人涉足股票投资，因为股票有可能使个人财富化为乌有，其风险高且专业性强。然而，购置房产至少属于实物投资，即便房地产行业经历周期性低迷，至少还能保有处所。
经济太差，今年政府不会向地产开刀
去年下半年起，主要城市房价快速上涨，于是深圳、上海、苏州等地陆续出台新政策，加强市场管理，抑制价格增长，今年房地产市场将怎样发展，价格会持续快速攀升，还是在调控作用下有所回落？
叶檀的看法是，现阶段国内经济状况相当不佳，而房地产行业在整体经济中仍占有显著位置，所以国家不太会立刻针对房地产开征房产税之类的税种。不过她也指出，倘若中国经济未来出现复苏迹象，那么很有可能会对房地产实施征税措施。
此外，叶檀当面对一位关注者提出的疑问作出了回应，该问题是关于三月期间多项新规密集出台，询问国家对于房地产市场的态度是采取抑制还是扶持，叶檀给出的解释是，由于资源有限，政府越是限制一线城市，反而越显示出这些城市具备最高的价值。
我对官方公布的两个信息深表怀疑，分别是中国的房价收入比例，以及政府公布的居民人均收入状况。若依照这些信息来分析，中国的房地产市场早已应该出现危机，或者绝大多数人都无法负担得起房产。
投资，先守住保命线。未来投资受益会越来越低
如果不购置房产，也不投资股市，那么个人储蓄该如何管理？这是叶檀在昨日讲话中所提出的最终疑问。若有闲置资金，既不购房也不炒股，可将资产转换成美元、日元或瑞士法郎，以此作为抵御通胀波动的避险工具。不过，必须挑选与中国经济关联度较低的国家货币。
将来稳妥的资产增值会逐步减少，如今余额宝的收益，小到让人觉得难为情地跟旁人提起你在买余额宝，银行推出的理财产品也利息极低。不单国内投资收益不佳，全球债券都是负收益，购入欧美国家债券，买五年，整体收益也不到百分之二。
所以，今后不能指望投资带来高额回报，稳定才是关键，必须首先确保本金安全，同时增加几个可靠的依靠，配置更多稳健的财产。
叶檀谈房地产投资十大观点：
1、如果上海、北京房价跌一半，中国经济就崩盘了
M2的扩张速度非常迅猛，继续增发人民币可能导致其贬值，像日元那样，对于习惯于储蓄的人来说，更应当考虑将资金存入美元账户
到三月为止，贷款总额达到了四点二万亿元以上。这并非房价上涨所致，而是由于物价普遍增长，属于货币现象。
要是必须解决居住问题，那就得购置房产，如果是为了分散投资，房产投资比例不应超过整体资产的三分之一。
地铁线路二和三途经的地段，房产值得购置，购房需遵循官方发展蓝图
中国的政治经济资源正变得越来越集中，房地产投资应当优先考虑那些核心都市及其中心地带。
股市如同玩火，极易伤身，会耗尽你的财富；房产等稳健的投资，更适宜普通人进行
这个观点存在偏差，并非所有市场都遵循固定规律，仅以房价收入比作为衡量标准，这种看法过于片面，忽略了其他经济因素的影响，也无法解释不同地区市场的差异性，毕竟每个地方的经济发展速度和居民收入水平都不尽相同，因此不能简单地将18年作为一个普适性的调整周期来套用。
当前经济状况不佳，政府部门暂不会针对房地产行业开征房产税，不过一旦经济环境有所改善，就必须保持高度注意。
将来没有风险的投资收益会越来越小，不过投资应当优先保住基本生活费。
