一、案情简介
出卖人在2008年下半年度，将全部位于上海市虹口区株洲路某号的房产，委托多家中介机构进行展示售卖。购房人及其配偶曹某某，则经由上海某房地产经纪有限公司、上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）等中介机构，查询了该房源的相关资讯。
2008年11月27日，购房者和中介机构签署了《房地产求购确认书》（简称为《确认书》），该文件第二条第4款规定：如果购房者或其关联单位在房屋查验完毕后的六个月期间，借助中介机构提供的信息、渠道等便利，但最终未能通过中介机构与第三方完成买卖行为的，需要向中介机构支付相当于实际交易金额百分之一的违约补偿。中介机构对这处房产开价一百六十五万，另一家房产咨询企业则报出更低的价格，即一百四十五万，并且他们主动进行价格磋商。
2008年11月30日，购房方经某房产中介机构牵线搭桥，与李某某达成了房屋买卖协议，交易总金额为138万元，购房方同时向该机构支付了1.38万元的介绍费。房产中介机构以购房方“单方面违约”为理由，向法院提起诉讼，要求其赔偿1.65万元的违约补偿金；购房方则提出异议，表示因为房源资料在多家中介处都有公示，并未借助该机构的渠道，所以不构成违约行为。
二、裁判要点
房屋买卖中介协议里的“不能更换合作方”规定是站得住脚的，但认定购房方有没有违背约定，核心看他有没有动用签约中介透露的房源消息或交易可能。假如售房者向好几家代理机构发布房源，买方通过公开渠道正常方式得到相同房源资讯，并且挑选价格更便宜、服务更好的中介来办成买卖，这种情况不属于“更换合作方”的违约行为。
三、审判思路
法院审理后确认，中介机构与购房人签订的《确认书》具有居间合同特征，里面包含的“禁止跳单”条款是行业普遍用来防止购房人借助中介信息避开交易的协议，该条款没有免除中介机构应承担的责任，也没有增加购房人的义务或剥夺购房人的基本权利，因此应当判定为有效协议。
依照《中华人民共和国民法典》第九百六十一条、第九百六十五条中有关中介合同的条款，中介人若促成合同成立，委托人须支付相应报酬；倘若委托人避开中介，利用中介提供的信息或机会直接完成交易，同样需要支付报酬。
但在此案里，判定购房方有无违背约定，关键要看其是否真正运用了中介机构所供给的内容或途径。由于该房产由多家中介机构对外发布，购房方及其伴侣事先已通过其他中介机构（比如某房地产经纪有限公司、某房地产顾问公司）接触到了房源资讯，最终买卖也由某房地产顾问公司撮合，因此他们并未借助中介机构所提供的内容或途径。
所以，购房客户挑选其他代理机构是合理的市场行为，不属于违背约定。
四、裁判结果概述
一审法院，即上海市虹口区人民法院，判决购房人存在“跳单”行为，要求其向中介企业支付1万3千8百元违约补偿金。购房人对此结果提出异议，进入上诉程序。二审法院，为上海市第二中级人民法院，审理后认定购房人并未借助中介机构提供的资讯，因此判定其没有违约情形，进而撤销了第一审的判决结果，并最终驳回了中介企业提出的所有诉讼要求。
五、律师点评
这个案件是二手房交易中介合同争议的典型范例，具有显著的审判参考价值：
第一点，界定了“不得擅自跳槽”规定的适用范围。这项条款是中介保护自身正当权益的合理措施，其作用应当被认可，不过使用时必须以购房人确实借助中介提供的资讯或途径为条件，以防止中介借助标准条款不合理地约束购房人的挑选自由。
它兼顾了中介方的利益与市场的自由流通。法院在判决中既认可了合同条款的效力，也突出了对“信息运用”本质的审查尺度，为购房人借助公开途径挑选更佳中介机构创造了法律依据，契合了公正交易的要求。
第三，为相似案件设定了审判依据。本案明确界定的“合理信息搜集方式”“未借助居间服务”等认定基准，对规范中介领域竞争、促进交易者诚实守信具有显著应用意义，有助于营造规范化的二手房流通氛围。
六、特别说明
