华夏时报记者 李贝贝 上海报道
保利虹桥和著售楼处。 李贝贝/摄
八月二十五日，上海市公布房产调控新规，针对市场内部失衡状况进行靶向治理，把外环以外地区符合资格住户不受购房限制、提高住房基金贷款限额等办法当作关键环节，立刻引来了社会各界的高度重视。
新规实施第一个星期，记者亲身探访得知，政策带来的好处迅速影响到销售现场：城郊新建楼盘的接待处挤满了人，一天的销售量比政策出台前增加了两倍，还有两个楼盘在新规生效当天就全部售罄；二手房经纪人接到的咨询和看房请求显著增加，市场开始出现转暖的迹象。
8月31日下午，招商时代潮派销售主管王会雷向《华夏时报》记者透露，新规实施后，成交数量显著上升，具体来说，上周六（8月23日）一天只售出6套，而前一个周六（8月30日）则卖掉了12套，两者之间的差距非常显著。
招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄
受访者表示，当“金九银十”时节来临，上海新规带来的影响会继续显现，促使市场活跃程度逐步提升。保利虹桥和著案场的销售主管王盼谈到，按照“金九银十”的市场规律来看，（新政策）肯定会发挥出显著的促进作用。
郊区新盘热度立竿见影
此次上海出台的楼市新规精准针对市场存在的难点，规定“满足资格的居民在外环以外区域购房不受套数限制”，同时增加公积金贷款的额度，商业贷款的利率也不区分首套和二套，这些有利措施大幅减轻了购房的经济负担，为外环以外新建楼盘的市场带来了显著的活力。
上海楼市新规开始执行当天，即8月26日，宝山区杨行镇的金茂棠前项目便创造了开盘即售罄的佳绩。上海金茂棠前营销负责人王丽萍对《华夏时报》相关人士表示，这次项目一共提供了160套房产，平均价格是每平方米5.39万元，实际认筹比例达到了162.5%。开盘之时，购买现场人满为患，推出的所有房产都很快被抢购一空。
金茂棠前开盘现场。 项目方供图
外围区域取消购房数量限制，个人住房贷款金额得到增加，商业性住房贷款的利率取消了首套和二套的区别等最新政策，明显减轻了购房者的经济负担，这极大地增强了市场信心，使项目销售情况更加火爆，成效非常迅速。王丽萍表示，早在8月25日这些新规出台当天，项目销售部门每个工作人员就处理了超过十组客户的电话和微信询问。
闵行梅陇板块的保利海上印项目同样取得了不俗的业绩表现。8月25日，相关政策新规公布之后，该项目紧接着举办了“连夜不歇业”的特别推广活动。8月26日，保利海上印正式发售了168套建筑面积在108至150平方米之间的小高层单位，官方公示的每平方米平均售价为81846元，总共吸引了286组客户参与认筹，最终实现了170%的认购比例，这一成绩使它成为了本年度上海外环以外地区首个连续两次达到积分分配标准的房产项目。
周末两天，通过实地探访，了解到新规实施不到一个星期，位于外环以外的嘉定江桥、松江泗泾等板块，不少新项目的到访人数、咨询次数以及交易数据，都出现了明显上升。
保利虹桥和著项目的销售负责人王盼向媒体表示，购房人群对最新出台的规范十分在意，这一规范显著压缩了购房者的购房时间。新规实施以来，该楼盘的到访人数和交易量与上一周相比都实现了数量上的倍数增长。这个项目是外环区域中少有的达到绿色建筑二星级标准的建筑，购房者可以申请到最高的公积金贷款额度，对于购房人而言，同时提高贷款上限和放宽贷款条件确实是一件令人感到高兴的事情。
保利虹桥和著成交业主砸金蛋。 李贝贝/摄
招商时代潮派项目同样备受关注，记者观察到，前来考察的客户填满了沙盘区域，部分客户不得不排队等候介绍。项目销售主管王会雷表示，新规实施后，该项目的到访人数和咨询次数明显增加。例如，项目工作日的平均到访量从之前的二十多组增至接近四十组，周末的到访人数也从原来的百人左右上升至一百五十人上下。交易方面，这个周六的日交易量（十二套），已经达到了上个周六（六套）的两倍。
招商时代潮派售楼处。 李贝贝/摄
保利西郊和煦领墅项目的销售代表向媒体人员说明，新规实施后，该楼盘的每周客户到访量增加了将近四成：由于购房门槛的调整，原先因资格问题无法置业的升级型购房者再次具备购房资格，这些人近期密集前来考察，构成了当前项目新增潜在客户的主要来源。这位销售代表补充，在到访人数和咨询频率都明显上升的推动下，该项目的销售业绩也相应地持续攀升。8月26日，该工程第二期发售当天便售出绝大部分房源，交易热度随之提升。
保利西郊和煦领墅售楼处。 项目方供图
二手房市场信心回暖
新规显著促进了新建房产交易，同时带动了存量房交易领域的正面调整。据上海链家、太平洋房屋等主要中介平台消息人士透露，政策实施以来，各门店接待客户数量和房屋考察人次大幅增加，市场信心呈现逐步增强态势。
根据上海链家披露的信息，新政正式推行的当天是工作日，同时也是房产中介的休息日，但该平台二手房浏览量，与上个周期相比增长了17%，和去年同期相比增长了22%；咨询量，与上个周期相比增加了14%，和去年同期相比增加了26%。与上周（8月18日至8月24日）相比较，新规实施一周（8月25日至8月31日）期间，二手房网络浏览次数增加了百分之十一，新房网络浏览次数增加了百分之十九；二手房咨询次数提升了百分之十五，新房咨询次数提升了百分之三十三。
当前政策实施以来，我方基础信息显示，新增房产数量并未呈现显著增长态势，新增客户到访量略有上升。9月1日，太平洋房屋向媒体披露的统计资料表明，自8月25日新规生效后，在各个城区新增的潜在买家里，位于外环区域外的占比依然最大，而内中环区域的新增客户数量较去年同期及上月同期均有所增长。8月25日到8月31日期间，位于外环以外地带的店铺，新客户到访量比去年同期增长42.6%，与上个周期相比也提升了5.1%。
值得注意的是，新规的红利也影响了中外环等地方。周末两天，在浦东三林的一处小区，虽然天气酷热，但观察发现，许多中介正带领客户参观房屋。
小区旁边那家链家分店里，刚带客户看完房的小曹还没顾上喘口气，就又接到新的带看任务。他和记者聊了几句，透露说从8月25日那天下午起，他们店里的咨询量就猛增到以前的近三倍。尤其是周六周日，带看客户特别多，每个经纪人每天都要接待十多组人。
这项新规会降低购房条件，减轻部分客户的财务负担，小曹指出，此次新规主要面向刚需群体，不限购政策实施，公积金贷款额度显著提高，商业贷款利率取消首套二套区别等优惠政策，都有效增强了刚需人群的购买信心。
然而，小曹明确表示，到目前为止二手房市场依然在“降低价格换取交易量”的模式下运行。据他了解，虽然二手房的咨询次数确实有了显著增加，客户上门看房的数量也明显上升了，但实际的交易量尚未出现明显变化，他认为这主要是因为最近出台的政策主要聚焦于新房市场，二手房市场对此作出回应尚需一定时间。
业内分析指出，二手房交易缓慢主要因为买卖双方讨价还价过程比较漫长。估计在房源供应量提升之后，交易量也会慢慢增长。太平洋房屋小心地称，根据该平台掌握的信息，当前房价没有显著上涨，只是稍微稳定了一些，“跌势停止、趋于稳定”的说法需要更多时间来验证，还要持续观察数据变化。
传统旺季临近预期向好
今年7月，上海商品住宅市场显得比较沉寂。根据克而瑞上海发布的数据，季节性因素和市场氛围的双重作用，导致2025年7月上海房地产市场明显遇冷。那个月，新增的商品住宅项目数量只有24个，比上个月减少了12个。最终，成交的新房为2799套，与上个月相比，降幅达到了38.6%。
新规公布才过七天，上海房产市场交易热度显著增强。9月1日清晨，上海中原房产中介公布消息，先前一周（8月25日至8月31日）出售的新建商品房面积达11.34万平方米，较上一周期增长35.25%。其中，奉贤区位列第二，成交量为1.75万平方米；闵行区位居第三，成交量为1.73万平方米，其他市郊地带的交易量也明显增加。
政策带来的明显成效，令业界对即将到来的“金九银十”抱有热切盼望。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上周上海获得了楼市方面的积极措施，市场紧张情绪因此得到舒缓。这些政策对首次置业者和希望改善居住条件的群体都持支持态度，并且选择在销售旺季公布，有利于稳定市场预期：政策在短期内已经实施，市场预期随之增强，再加上房源供应充足，交易量有望达到较高水平。
王丽萍向记者表示，金茂棠前是超千套房源的大型住宅项目，初期销售情况不错。根据政策出台前市场状况，团队曾料到项目中期和后期可能遭遇购房客户减少、销售速度下降的问题。此次上海新规迅速落地，预计能新增20%以上客户，政策优势预计惠及今年9月、10月及12月后续批次，为项目持续火爆提供强大助力。
新规刚刚发布，到访量和交易量都出现了增长，考虑到即将到来的“金九银十”市场规律，预计将会产生显著的推动效果，王盼提出，有购房意向的顾客们应该把握这次进入市场的时机。
媒体注意到，在销售高峰期临近，以及新规实施之后，近期上海不少新建楼盘都显著加强了推广活动，运用多种促销方式来吸引意向购房者。比如，上海市的新政策公布后，招商时代潮派楼盘就通过海报宣传新规，同时在售楼处举办活动，为符合新政策购房要求的到访者与签约者准备了特别奖励。此外，针对须动用公积金支付首付款的客户，项目方面对首付款的缴付期限做了让步，目的是让客户有充足的时间办理公积金提取手续。
在二手房交易领域，现阶段交易量尚未出现显著增长，不过小曹依然对市场旺季的复苏抱有期待，表示“预计‘金九银十’期间行情会好转。”太平洋房屋的观点则显得更为审慎，指出依照新规的作用，新增客户方面“金九银十”的行情预想依然会实现，只是政策发挥作用的时间长度和效果程度目前尚难确定。上海房产交易规模预计将扩大，众多业主计划利用政策机遇加速房产更迭，价格动向料将保持稳定。
要留意的是，由于项目位置、产品类型、价格策略等不同，市场出现分层的情况并未消失。有的楼盘销售火爆迅速售罄，而另一些楼盘则销售情况不理想。比如8月28日，象屿天宸雅颂发售64套房产，实际认筹的只有33组客户，认筹比例达到51.6%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进提出，在销售高峰期，房地产开发商需要改进楼盘推出方式和价格设定方案，特别是要准确理解政策对各个区域以及各类房产的作用，全面执行减少库存的计划，主动推动销售表现的增长。
