昨日，国家统计局公布5月70个城市房地产市场数据，四大一线城市二手房价格全部回落，唯独西安爆出连续62个月上涨的消息。这是市场分化还是城市轮动？真实的房地产市场到底是什么样的？
1| 5月70城指数突破二线城市
公布数据显示，4个一线城市新建住宅均价环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；31个二线城市新建住宅均价环比上涨0.6%，涨幅与上月持平；35个三线城市新建住宅均价环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。其中，重庆涨幅回升，环比上涨1.9%，在上月基础上继续扩大，领涨70个城市。
最近去重庆看房的朋友应该都感受到了楼市开始火爆了，据说五一假期新房全部售罄，归根结底还是货币惹的祸，重庆一直没有限购，虽然之前供应量和库存量都很大，但抵挡不住货币宽松之后挤进来的购买力。现在无钱、无房、无钱的人在重庆买房越来越难了，这也是房子好卖、门槛提高的一个体现。
但我们一再强调，新房数据滞后，新房价格确实不能说明什么。二手房数据更接近真实市场，从5月四个一线城市二手房的表现来看，环比上涨0.6%，增速回落0.2个百分点；深圳最为典型，环比下跌0.1%。同比增长10.8%，增速也较上月下跌0.5个百分点，深圳跌幅最大仍为2个百分点。二线、三线城市目前二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.2%，但增速也回落0.1个百分点，但同比增速仍在扩大。
5月份西安新房价格环比上涨了0.5%，没错，已经连续62个月上涨了，但现在70个城市中，有30个城市的环比涨幅高于西安，这其实说明西安在努力限制新房价格，但二手房涨幅太突出了。
西安二手房价格环比上涨1.0%，同比上涨7.4%，涨幅居全国第二！市场呈现抽签现象！新房价格涨幅受控，二手房价格涨幅居全国第二，空间大，别说西安了，整个西北，不，全国凡是有资格在西安买房的人，都想参加，一套房子难免几十个人抽签！
但70城房价最大的意义在于各个城市市场的变化和轮动表现，一线城市或者深圳往往是全国房地产市场的风向标，一定要重视这一点！
2|调控加大楼市转移
一线城市特别是深圳为何出现增速或者绝对值下滑？这跟整体市场环境息息相关！5月份，全国出台的限制房价过快上涨的调控政策已经充分体现。
1.入春以来，监管政策不断强化：
1、调控精准打击，二手房价格调控。自北京、上海严厉打击“学区房”，深圳对二手房限价，成都出台二手房指导价后，截至目前，全国已有20多个城市出台二手房单行条例。市场调控政策和综合价格管控首次出现在二手房市场。
2、限购限贷政策继续升级。西安330不仅提高购房门槛，还增加限售年限；央行“限贷令”后，上海、广州、深圳多家银行被曝暂停发放房贷；杭州、南京提高人才购房门槛；深圳出台限制“假结婚”措施。
3、土地集中拍卖，严查“马甲”土地拍卖。截至6月15日，已有20个城市（上海6月18日、武汉6月25日）完成第一批土地集中拍卖（其中厦门完成第二轮土地集中拍卖）。政策本意是集中土地供应，缓解开发热情，但现实是，有的城市被土地拍卖点燃了热情，有的城市则彻底冷却了热情。
在一些城市，开发商为了抢到一块好地，甚至设立了数百家空壳公司，增加中奖几率，但很快便遭到调查。
二、金融方面，货币政策收紧，多措并举：
1、信贷政策收紧。房贷、商业贷政策明显收紧，限制了市场投机和投资氛围，过去消费贷、商业贷限制只在一线城市严格，现在四大银行在全国范围内收紧贷款政策，严查严查。
2、上调房贷利率，进一步压缩短期投机套利空间。5月6日，中国建设银行深圳市分行发布通知，支持居民落实“房住不炒”政策，促进深圳房地产市场平稳健康发展。合理住房需求：深圳建设银行即日起调整房贷利率，首套房利率为LPR+45BP（相当于5.10%），二套房利率为LPR+95BP（相当于5.60%），较之前分别上调15BP和35BP。
继深圳之后，西安、宁波、淮安、苏州、南昌等城市也纷纷上调贷款利率，其中一、二套房贷利率分别上调10BP-20BP，4月份以来，全国已有近60个城市上调了房贷利率，部分城市甚至出现二手房贷款被拒的情况。
两天前，中国人民银行党组书记、银保监会主席郭树清就房地产直言：“赌房价永不跌的人，最终会付出惨重代价。”这说明，为了抑制房价过快上涨，实施宏观调控是大势所趋。正是在这种调控政策和货币紧缩的背景下，一线城市的上涨势头被抑制了。
3| 西安未来整治方向
现在我们再来看西安，未来房地产市场的走向似乎就明朗多了。
第一，说西安房价连续62个月上涨是没有意义的，一方面西安的增速在放缓，另一方面西安市场现在的问题是新房价格上涨过快过高，供给不足，导致二手房价格飞涨，大家都买不起房。
第二，这次全国数据上二手房市场涨幅很大，我们知道实际市场涨得更猛烈。今天一个厦门的朋友跟我说，他现在都不敢看曲江的二手房了，因为他觉得价格涨得太高、太快了！这能怪房主吗？显然不能！价格是市场需求决定的，二手房才是真正的市场需求！
但要提醒大家，全国宏观大趋势和一线城市趋势都在，市场回调尤其是二手房回调是时间问题。所以如果现在不着急入住，真的不建议追高二手房。当然如果是卖二手房，业主也不要太贪心，等到差不多了再卖，毕竟现在的政策和市场环境瞬息万变。
从国家政策取向来看，调控异常市场有三种方式：补充供给、限制需求、限制价格。
西安短期补库难度太大，或者说补库难度太大，除了开发周期，更重要的是西安长期处于库存不足的状态，目前销售周期不足6个月，现在又面临土地集中供应，开发商拿地节奏也放缓。
至于限制需求，西安可以做得更严格，就看它愿不愿意，比如限制离婚、限制司法拍卖、限制购房准入门槛等。
新房限价已经很严格了，有些房子还有一两年前的价格，不然也不会摇号，只能把重点放在二手房合理出台指导价上。
