房地产新政之后，上海浦东新区热门区域森兰小区二手房价格“止跌”了吗？
现在已经是2024年6月份了，从5月27日上海发布楼市新政上海现在已经两个多月了上海楼市行情怎么样？你家房价怎么样？
这是5月27日上海房地产市场发布的调控政策，大致可以概括为：降低购房首付比例、降低新房贷款利率、提高住房公积金贷款额度、取消离婚单身人士购房套数限制、取消赠与房产计入受赠人名下房产套数、照顾大家庭购房及优惠贷款措施、鼓励非上海人换房（无需提供社保或税单即可卖出再买）、缩短非上海人购房年限、放宽非上海单身人士购房限制等刺激房地产市场的政策。
非上海居民限购附加条款：非上海居民出售其唯一现房，再购买新房，无需提供社保、税单要求！
除了上述政策外，目前上海房地产市场的利好政策还包括以下刺激政策：针对二手房置换环节，卖方将无偿产权房出售产生的个人所得税，在2025年底前，同年购买新房，可申请退还个人所得税！
鼓励居民换房政策出台！
关于征税：重新确定普通住宅标准，平均面积在144平方米以下的房屋视为普通住宅，普通住宅标准线的提高，大大降低了购买二手房的成本。
受5月27日利好政策刺激后，截至发稿，上海二手房市场已连续两个月突破2万+/月。其中6月纯住宅网签量突破2.3万套，也是2021年以来的新高！加上8月高温天气的不利影响，若没有特别明显的利好刺激，预计8月二手房网签量大概率会回到1.8万套左右。上海楼市还得熬过8月，毕竟现在买房的都是纯实需。
图为近一年上海二手住宅月度网签量
图为7月二手房网签数据
目前的政策是近10年来最宽松的一次：低首付、低利率等措施对于有实际购房需求的购房者来说非常有利。据说上海房价整体水平相比高峰至少下跌了25%-35%！所以对于实际购房者来说，进入楼市的风险系数要小得多。那么如果你想买房，你还会犹豫吗？
接下来我们回到今天聊的重点，浦东新区热门区域森兰目前的楼市情况！去年11月19日，小编就写过一篇关于森兰小区二手房情况的文章，有兴趣的可以去看看哦！
森兰社区位于浦东新区高兴镇，是继古北、联洋、碧云之后的第四大国际化社区。森兰社区最大的卖点就是教育配套，有两所公立小学：明珠小学、六师附小；两所公立初中：进才森兰实验中学（梵锦校区、高街新校区）；一所民办学校：浮山政大外国语学校；还有一所国际学校：英国哈罗公学！
图为高星新规划及金才森兰初级中学高街校区正式公布
板块汇聚了仁恒置地、星河湾、绿城集团、融创中国、金地集团、本土开发商外高桥控股等众多上海知名品牌开发商！
新建房源方面，森兰小区供应量较少，2020年以来，森兰仅有4个新建房源小区入市。
两个核心：
森兰银河湾、森兰名苑两栋新房，也是近四年来森兰板块核心区域仅有的两栋新房推出，且评分接近满分入围。
图为建设中的森兰岛项目
据网上报道，“森兰岛”项目为别墅小区，平均户型面积370平米，涵盖复式、联排，预计最早2025年上市，虽然别墅项目的推出，距离森兰小区的高度又迈进了一步。
森兰北小区新房：森兰一号府、招商辉煌府一经推出便创下多项纪录，再一次提升了森兰社区的热度。
未来森兰北小区规划新房用地仅为一块230+户的住宅用地，位于现有二手房社区中冶尚城北侧。
图为森兰北小区新增住宅用地，房屋数量达230余套！
参考周边招商辉煌府邸、森兰一号府邸开盘价，预计挂牌均价7.03万元/平米！
是什么真正让森兰小区新房“热销”“爆款”“爆点”！还记得2021年千人摇号认房的盛况吗？
大家要知道房价涨跌是跟供求关系有关的！目前整个森兰板块新房市场的状态还是供大于求的状态！新房供应量少导致二手房价格回调缓慢！
二手房方面：
森兰核心区二手房挂牌价普遍在10万元/平米左右，目前单价最高的是森兰银河湾，整体单价在12万+/平米。据小编了解，目前森兰银河湾二手房成交价基本在10-12万+/平米。最低单价是5月中旬成交的一套158平米的1620万元，中层同款单位成交价为1920万元，而且这个成交价还不含税。因为森兰银河湾的房产证到现在还没办满五年，所以税费成本其实挺高的。
核心区仁恒森兰雅园4、5月份两房成交价在9.2万元/平米左右，基本回归到2020年10月左右的成交价。2024年6月两房成交价仍在8.9万元/平米左右。可见，即便在利好政策的刺激下，目前房价仍处于“负下滑”状态，略低于同区域森兰铭轩90-98平米成交价。6月份森兰铭轩小户型成交价在10.5万元/平米左右！森兰铭轩小户型主要受益于其：正户型、相对低廉的总价、小三房南北通透的设计，也是核心区入门房源！
以下为2024年1月至7月森兰核心区成交数据：仅供参考
以上数据仅供参考。
目前整个森兰核心区二手房成交总体情况是：房价整体跌幅“收窄”，成交平稳，房源数量也比较稳定。等天气转凉，成交应该会有突破！其实对于想要改善型购房的购房者来说，稳定期房价最有可能好转！
先说森兰小区北边的中产改善区里的几个小区，这个小区主要集中了5个商品房小区（金地·威威未来、中冶尚城、森兰一号府、新城碧翠、招商辉煌府）和3个安置房小区（高鸿嘉园、高海嘉园、高益家园）。其中金地·威威未来算是该区域商品房的早期，高益家园和招商辉煌府是近一年来交付的小区，未来也会是该区域成交的热点小区之一。
图为金才森兰实验中学（梵净校区）及梵净幼儿园
我们先来对比一下新政前后该区域8个小区二手房价的变化情况：
图为2024年3月该区几个小区二手房价格
图为2024年7月该区几个小区二手房价格
1、以金地未来为例，一套54平米的公寓，3月份挂牌价450万，最终成交价418万，不到五年，7月份挂牌价418万，最终成交价400万，两者跌幅均在5%左右。
2、以中冶尚城两居室为例，该套公寓面积为87平米，3月份挂牌价740万元，最终成交价在720万元左右，7月份挂牌价710万元，最新成交价在688万元左右，两居室跌幅在5%左右。
这个板块以即期房为主，成交速度快，从年初到现在，中业尚城、金地维维两大板块累计成交超过50套！二手房整体价格基本平稳，一手卖出，一手上架，看得出不少人借政策炒房。
地铁20号线规划走向示意图
该板块成交量高的原因在于：入市门槛比较低，总价区间在360万-2300万。一居室、两居室、三居室、四居室及特色花园洋房满足各类购房者的需求。对于想买学区房的买家来说，浦东新区有一级的“上海六师附属小学”，二级的进才中学。如果你不是特别心动，买这里可以省心不少，因为这里的学校都在一起，幼儿园、小学、初中都集中在一个十字路口，接送很方便；如果你比较心动，这里也能满足你的需求。附近新增的福山正大外国语学校（九年制）私立学校也在范围内，接送很方便。
图为森兰商业城、森兰花园城一角
目前这一区域的商业配套也非常齐全：相比5年前，这里的人气增长了好几倍，目前主要商业有森兰商业城、森兰花园城、阳光广场、3公里内的山姆会员商店等。在同质化的商业环境中，除了缺少奢侈品牌，其他商业基本和其他板块差不多，可以满足大家的购物需求。
图为新城碧翠别墅区一角
图为新城碧翠山庄喷泉一角
目前这个小区二手房挂牌价在8.7万元/平米左右，7月份曾有两套130平米的小三房以千余万元的价格成交，如果想在这个小区买房，可以对比一下森兰逸公馆和森兰铭轩的价格。
图为金地未来独具特色的多层花园洋房区
图为金地未来1F花园洋房带车库户型图
金地·薇薇多层花园洋房在市场上独树一帜，总高5层，每套洋房都附赠一套公寓。1F 145平米、2F 150平米、3F 115平米、4F和5F 89平米。一二层最大的优势就是：买一层送一层（免费楼层关键是一楼，是一楼的面积但不计入房产证面积，有点像叠拼别墅的风格），还可以加装室内电梯，老少皆宜的产品。目前小区一楼花园洋房在售1350万-1420万之间，还有一套1300万的二楼洋房带车库，性价比非常高。
图为金地未来三层花园洋房户型
3F花园洋房房产证115平米，但实际使用面积约130平米，3室2厅2卫可改成4室2厅2卫。这套公寓最大的亮点：享受普通住宅标准，自带两个大露台（一个朝南，一个朝北），3房可改成4房。总价约1100万，堪称极品。目前小区3层花园在售两套，两套基本都是1160万带车位。
图为金地未来低层区域一角
金地未来的低层楼盘为双电梯四户型，面积51-89平米，1-3房。低层楼盘中最好的户型是两边户型（西户和东户），东户和西户各有优缺点。东户型（两南一北设计）优于西户型（一南两北格局），但从位置上讲西户型优于东户型，西户型距离别墅区更近，也比东户型安静。目前小区内54平米的一居室挂牌价约410万元，87-89平米的小三居室挂牌价约750万元，但东西两户型目前的市场价都在750万元左右。
图为高鸿嘉园动迁房
目前高鸿嘉园、高海嘉园是两栋属于该区域入门级产品的回迁房，户型也非常传统、方正。59-61平米一居室挂牌价约400万元，最新成交价385万元。南北通透带电梯的88-90.5平米两居室目前挂牌价约620万元，成交价约580万元。121平米带电梯三房两卫的三居室目前低层挂牌价810万元，心理价约780万元，其他楼层可卖约830万元。
图为中业商城中心花园一角
中业商城社区是该区域成交量最大的社区之一，每月成交量保持稳定在5至9套之间。
图为中业商城南北房，88平米
图为中业尚城88平米双南北两居
目前小区内南北两房87-90平米挂牌价约720万元，近期成交价约688万元。三房128-131平米带电梯3房2卫挂牌价约1150万元，近期成交价999万元。因房源较少，成交价仅供参考。目前小区内有两套一楼大户型，一套128平米3房2卫，830万元成交，装修很好。另一套155平米4房3卫，980万元成交，付款快的话可以商量。
最后：不管是森兰核心区还是森兰北的改善区，这里的小区普遍比较新，交通便利，产业比较齐全，商业配套齐全（在建的森兰印象城预计2026年开业），教育配套齐全（公立+私立+国际学校），绿化生态宜居程度高（喜欢安静的首选）。那么，你会在森兰小区买车吗？
以下为7月份森兰北改善区二手房成交数据：
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