2021 年 1 月 21 日，上海发布了楼市方面的新政策。2 月 6 日，上海新一轮楼市调控的“沪十条”中，有关新房摇号的新规定正式开始实施。该规定优先满足“无房家庭”的自住购房需求。
很多朋友对政策了解得不够全面。购房者非常迫切地需要知晓上海楼市新政的变化情况，以及更为全面的房产相关知识。为了能让大家更加直接地获取到上海楼市新政的变化和买房的知识，小编精心整理了史上最为齐全的“魔都至尊购房宝典”，其中包含限购政策、贷款政策、公积金贷款、二手交易税费、自助过户攻略、房产税收以及一二手房的购房流程等内容，只需阅读一篇文章就能全部了解。
以下两张图看懂上海楼市政策变化
点击下方链接了解积分政策解读详情：
本次楼市政策有哪些变化
买房的贷款政策汇总如下
居民家庭购买首套住房时，若该居民家庭在本市无住房，并且没有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录，申请商业性个人住房贷款的，其首付款比例不低于 35%。
本市已拥有 1 套住房的，购买非普通自住房，商业贷款首付款比例不低于 70%；本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买非普通自住房，商业贷款首付款比例不低于 70%。
缴存职工家庭若购买首套住房且从未使用过公积金，在住房面积大于 90 平的情况下，公积金首付比例为 35%；而在住房面积小于或等于 90 平时，低首付比例也是 35%。
调高第二套改善型购房的首付比例，使其达到普通商品房和非普通商品房的 70%；将二套普通商品房的贷款利率上浮 10%；同时把二套普通商品房个人贷款的高限额下调 10 万元。
停止向有两次公积金贷款记录的职工家庭发放贷款。停止向在上海拥有 1 套房且人均面积大于 37.2m²的家庭发放贷款。
借款人确定贷款额度时，以公积金缴存账户余额为依据的倍数，由 40 倍降低了。并且，此倍数已从 40 倍下降到 30 倍。
住建部规定，严格执行还款能力的计算比例，将其调减为每月还本额占工资基数的比例不超过 40%。
No.1 自助过户攻略
不动产交易登记缩至5个工作日！
由受理窗口统一收件，接着房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记进行内部流转，同时提供 EMS 快递服务，实现一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。
No.2上海房产税征收标准
征收范围
上海房产税的征收范围涵盖上海市全市。如果房产面积超过规定的免征面积，那么就需要按照相关规定缴纳个人房产税。
征收对象
沪籍居民家庭在上海新购买的住房，若属于该居民家庭的第二套及以上住房，这里的住房包括新购买的二手存量住房以及新建商品住房。
2.非沪籍居民家庭在本市新购的住房。
房产税计算
1.如果你是上海户籍：
(1)房产的人均住房面积小于60平方米就不用交税；
(2)人均住房面积大于60平方米的：
最后除以 1.05 得到应缴税额。
如果新房的单价超出了上海市的平均售价，那么税率就会从 0.4%变更为 0.6%。
应缴税额的计算方式为：房屋总面积减去 60 乘以家庭人口数，所得结果再乘以 2011 年后购买的房屋价格，然后乘以 70%，再乘以 0.6%，最后除以 1.05 。
2.如果你不是上海户籍：
应缴税额等于房屋总面积与 2011 年后购买的房屋价格相乘，所得结果再乘以 70%，接着乘以 0.4%，最后除以 1.05 。
如果新房的单价超过了上海市的平均售价，那么税率就会从 0.4%变更为 0.6%。
应缴税额是由房屋总面积、2011 年后购买的房屋价格、70%、0.6%以及 1.05 这些因素共同决定的。具体来说，应缴税额等于房屋总面积乘以 2011 年后购买的房屋价格，再乘以 70%，然后乘以 0.6%，最后除以 1.05 。
具体计算金额与实际金额或许会存在误差，实际缴纳的金额应当以网上核算金额或者当地税务机关书面通知的金额为准。
缴税材料
纳税人前往银行缴税时，应携带产权人之一的居民身份证原件。纳税人到税务专窗缴税时，也应携带产权人之一的居民身份证原件。
缴税地址
中国邮政储蓄银行可以缴纳房产税。
2.税务窗口
纳税人能够依据提示流程在付费通网站进行缴税。付费通是上海市税务局专门指定的用于个人房产税缴税的渠道，它具备查询房产税、缴纳房产税以及缴纳逾期税款和滞纳金等功能。
No.3上海房产税退税标准及材料
退税标准
1、本市户籍家庭
居民家庭在新购一套住房后的一年内出售原有唯一住房的，其新购住房按照本暂行办法规定已经计算征收的房产税，是可以予以退还的。
2、非本市户籍家庭
持有本市居住证未满 3 年时，其所购买的住房会先依据暂行办法规定来计算收取上海房产税。当居住证满 3 年后，便可办理退税事宜。另外，如果所持有的居住证不满 3 年，但居住证积分达到了 120 分，那么也可以办理退还。
退税所需材料
1、产权人之一居住证积分满120分
(1)居住证
(2)积分达标通知书
(3)购房合同(预售合同还需提供交接书)
(4)产证
(5)房产税认定通知书
(6)身份证明
(7)所有上述材料复印件
2、产权人之一居住证连续满3年
(1)居住证
(2)购房合同(预售合同还需提供交接书)
(3)产证
(4)房产税认定通知书
(5)身份证明
(6)所有上述材料复印件
还需要注意以下几点：
如果居住证刚好满三年，并且正处于每年开缴房产税的期间，对于是否需要缴纳本年度的房产税这一问题，建议向税务窗口进行咨询。
2、无论是缴房产税，还是办理退税，请尽量避开年底高峰。
No.4上海住宅赠予流程
赠予的意思是，一般来讲，是把你名下的房子，没有任何代价地送给你直系亲属，这样就能腾出你的一个房票，之后你便可以继续通过贷款来购买房子。
比如你能够将上海名下的房子赠予给你外地户口的父母。无论你的父母拥有几套住房，无论他们的户口在何处，也无论是否有社保税单，这些都一概不管。只要是你的父母，只要你拥有出生证、独生子女证、派出所证明、户口本等能够证明父子母子关系的任意一种证明即可。
数个一二线城市关闭了赠予通道以破除限购，并且要求被赠予人必须具备购房资格。因为这本身就是一个政策上的漏洞。
上海目前尚未有要求。然而，这个通道或许即将关闭。例如：北京之前的拍卖房已开始要求具备购房资格，而上海的拍卖房和赠予依然无需购房资格。
所以今天再次进行提醒：倘若你的房子几乎不存在贷款了，那么可以考虑将房子赠予给你的父母，以此腾出自己的购房指标。因为你正处于年轻阶段，具备贷款的能力，然而你的父母已经无法进行贷款了，且有很多人的父母并非上海户口，不具备购房资格。机会转瞬即逝，购房指标十分珍贵。
最关心的几个问题如下
①产证上只有我一个人名字，送给丈母娘可以吗？
如果小夫妻没有离婚，那么无论产证上有几个人的名字，都能够将房产赠予给对方的父母。
②有贷款的房子能赠予吗？
不可以。必须是清房，也就是房子不存在任何贷款，也不存在任何抵押。然而，对于老破小或者买入时间很早的房子来说，几乎仅仅是涉及到几十万贷款的问题，只要还清这少量的贷款就可以了，这样就腾出来了一张房票，房票是很宝贵的。
③赠予后的房产证时间是新的，会不会影响满五唯一的年限判定？
不影响，时间能够追溯。例如，小王的房子原本房产证日期是 2012 年 5 月 1 日，2017 年 5 月小王把房子赠予给他老爹，尽管新房产证登记日期显示为 2017 年 5 月 1 日。然而，在将来出售这套房子的时候，依然会以 2012 年 5 月 1 日作为基准来计算税费。
④赠予后的房子再卖出，怎么样可以免除20%个人所得税吗？
首先，你思考一下你是否具备将超过 2 套上海房子赠予给你爸妈以及丈人丈母娘的能力。如果没有这样的能力，那就无需考虑个人所得税。
如果你的爹妈名下只有你赠送给他们的那一套上海住宅，并且是唯一的，那么在满五年之后将其卖出，就不会有 20%的个人所得税。
你可以送一套给你的爸妈，还可以送一套给你老婆的爸妈，如此一来绝对不会有个人所得税。
有人又提出疑问，若我父母名下原本就有几套位于上海的住宅该怎么办呢？就像小王的父亲老王名下有 AB 两套房子，小王把自己的房子 C 赠予给老王，如果老王将 C 卖掉，那么就会产生 20%的个人所得税。
先出售 A 房和 B 房这两套房子，接着出售通过赠予获得的 C 房，这样就能避免 20%的个人所得税。并且，在京沪深地区，房产原则上是持续买进，而不要进行卖出操作，完全无需考虑这个个税问题。
⑤最最重要的问题来了，非常BUG的存在
我将房子赠予我的父母。我的父母是外地户口，并且没有居住证，这种情况下是否需要缴纳房产税呢？我的父母是上海户口，他们名下已经拥有几套房子了，现在再将房子送给他们就会超出面积，这种情况是否需要缴纳房产税呢？
答案是：无需缴纳一毛钱。赠予所得的房产，一毛钱的房产税都无需缴纳，因为它是无偿获得的。即便新政策出台，通常也不会追溯过往。
关键的是要腾出你的房票。如果有条件，就把你的老破小送给爸妈或者丈母娘，然后去贷款购买更好的房子。
知道拍卖房的政策以及赠予的政策，其核心目的在于，有些情况下不限购，并且不需要购房资格，这是为什么呢？
每个城市都需要富人。全款购房的富人是受欢迎的。欢迎来到上海定居。要为土豪大爷们提供便利，他们的父母也可以来购买房子。他们可以无限购房，从而创造消费，创造优质的 GDP，这就是现实的残酷之处。
这种漏洞是不稳定因素。为了房地产市场健康长远发展，很多城市已经随时关闭或已经关闭了相关机制。不要低估调控的作用。
赠与费用如何计算
受赠人不需要查限购
二手房（住宅）赠与过户需要缴纳的费用如下：
赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）
赠与过户时免征营业税。然而，个人所得税是需要缴纳的，并且合同评估价格的 20%这一比例是不可选择的，尤其是对于非直系亲属，需要缴纳 20%的个税。
契税的征收情况如下：无论房产处于何种状况，都需要征收全额契税，其金额为评估价格乘以 3%。
其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）
二手房（住宅）赠与过户所需材料有：
1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套、
2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份，
3.产权证复印件一套
户口本，若是直系亲属的，能够证明直系亲属的相关证明或者是直系亲属公证书。
经公证的赠与书和受赠书，此表格在交易中心窗口有文本，只需在窗口直接填写，因为交易中心会自行公证，所以无需自己去办理。
二手房（住宅）赠与注意点️：
交易房屋的评估价格为系统直接给出的。此价格在受理后不可进行变更。现场会打好税单，并且需要在当天缴纳契税。
2. 赠与的房子不需要查询限购，当天即可办理完毕全部流程;
税费需在当天缴纳。请备好银行卡，因为有些卡存在限额情况，需自行开通大额刷卡功能。交易中心不接受现金交税，小额费用可使用现金支付。
产证会当天会被交易中心直接收取。如果需要使用产证，建议提前复印一份备用。
No.5上海各区房产交易中心
单位
联系地址
上海市
南泉北路201号2、7楼（周一至周五）
浦东新区
南泉北路201号1楼（对公业务：周一至周五）
张杨路受理处：张杨路2899号（近德平路）
惠南受理处：惠南镇人民西路1559弄1支弄5-16号
黄浦区
鲁班路158号
徐汇区
上中路466号
长宁区
剑河路606号
普陀区
中山北路2930号
静安区
老沪太路1233号（运城路99号）
虹口区
水电路1576号
杨浦区
长岭路111号（近抚顺路）
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浦江分中心：浦晓南路166号
（对私业务：周一至周六）
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